11 Nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá

(TĐGTSNguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá) – Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. Trong thẩm định giá tài sản có 11 nguyên tắc thẩm định giá cơ bản bao gồm: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung – cầu; Nguyên tắc thay đổi; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm; Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc phù hợp; Nguyên tắc cạnh tranh; Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

11 Nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

Một tài sản có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau. Trong số rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, thông thường bao giờ một bất động sản cũng có một mục đích sử dụng hợp pháp, đem lại độ thỏa mãn lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.

Một tài sản tiêu dùng, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy công dụng tài sản đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử dụng.

Một tài sản đầu tư, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy tài sản mang lại thu nhập ròng lớn nhất cho người sở hữu hoặc có khả năng mang lại giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong tương lai là lớn nhất; mục đích tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định.

(1.1). Nội dung nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bao gồm:

• Sử dụng tối ưu là loại sử dụng hợp pháp và mang tính khả thi;
• Sử dụng tối ưu là loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối với toàn bộ tài sản
• Thời gian sử dụng tốt nhất, tối ưu phải được nhà đầu tư căn cứ vào kết quả phân tích, đánh giá thị trường, dự báo cà chấp nhận: sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản có thể thay đổi theo thời gian

(1.2). Yêu cầu nguyên tắc

Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên xem xét, phân tích tài sản ở bốn mặt như sau:

• Về mặt vật chất, một tài sản được đánh giá là sử dụng tối ưu khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người).
• Về mặt pháp luật: việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ.
• Về mặt sử dụng: việc sử dụng phải mang lại độ thỏa mãn lớn nhất hoặc thu nhập ròng lớn nhất.
• Về mặt thời gian: mang lại thu nhập ròng lâu nhất.

2. Nguyên tắc cung – cầu

(2.1). Khái niệm cung – cầu

Cung về tài sản: là số lượng tài sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá thị trường chấp nhận.

Cầu về tài sản: là số lượng tài sản tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sãn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.

(2.2). Nội dung nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.

(3.3). Yêu cầu của nguyên tắc

Giá trị thị trường của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản. Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần phân tích các yếu tố cung, cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh, chủ trương chính sách của Nhà nước đối với thị trường…

3. Nguyên tắc thay đổi

(3.1). Khái niệm

Là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường liên quan đến giá trị làm cho giá trị tài sản tăng lên, giảm đi. Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.

(3.2). Nội dung nguyên tắcthay đổi

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

(3.3). Yêu cầu nguyên tắc

Thẩm định viên phải theo dõi, cập nhật, dự báo, phân tích các yếu tố chung, vĩ mô, tổng quát (kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường) và các yếu tố vi mô (chính sách chính quyền địa phương, tài sản thẩm định, tài sản kê biên) ảnh hưởng đến gí trị của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.

4. Nguyên tắc thay thế

(4.1). Khái niệm

Giá của những tài sản tương tự, cùng khu vực có xu hướng áp đặt lên giá trài sản cần thẩm định giá, với điều kiện những tài sản so sánh được bán trong khoảng gian gần với thời điểm thẩm định giá.

(4.2). Nội dungnguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

(4.3). Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên phải nắm vững nguyên tắc để lựa chọn những tài sản so sánh có khả năng thay thế tốt nhất cho tài sản cần thẩm định (đối với cách tiếp cận từ thị trường); lựa chọn tài sản tương tự mang lại thu nhập và tỷ suất vốn hóa tương đương (đối với cách tiếp cận từ thu nhập); lựa chọn tài sản có mức độ hao mòn giảm giá tích lũy tương đương (đối với cách tiếp cận từ chi phí).

5. Nguyên tắc cân bằng

(5.1). Khái niệm

Là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của một tài sản hoặc các tài sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị từ chúng duy trì ổn định và đạt được cao nhất. Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.

(5.2). Nội dung nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.

(5.3). Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên cần điều tra kỹ lưỡng, phân tích, đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị tài sản cả ở giác độ nội tại và không gian xung quanh tài sản.

6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

(6.1). Khái niệm

Là sự gia tăng hoặc giảm bớt lợi nhuận thu được từ tài sản đầu tư do việc đầu tư đem lại.

(6.2). Nội dung nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Khi gia tăng liên tục một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng (các yếu tố khác không đổi) thì thu nhập ròng từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến điểm giới hạn và sau đó giảm xuống. Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.

(6.3). Yêu cầu của nguyên tắc

Nguyên tăc này đòi hỏi thẩm định viên có kinh nghiệm và am hiểu thị trường để quyết định xác đáng về mức đầu tư từng hạng mục công trình. Nguyên tắc này là sự kết hợp với cá nguyên tắc cân bằng, năng suất và đóng góp đầu tư.

7. Nguyên tắc phân phối thu nhập

(7.1). Khái niệm

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

(7.2). Nội dungnguyên tắc phân phối thu nhập

Theo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của tài sản đầu tư, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản gồm: Đất đai; Vốn; Lao động; Quản lý Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc đóng góp là cơ sở áp dụng phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.

(7.3). Yêu cầu nguyên tắc

Thẩm định viên phải am hiểu kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hihf kinh doanh trên bất động sản đi thuê. Phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần thẩm định với tỷ suất lợi nhuận, tiền thuê phổ thông trên thị trường của những doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh, quy mô, đặc điểm…trong khu vực.

8. Nguyên tắc đóng góp

(8.1). Khái niệm

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

(8.2). Nội dungnguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

(8.3). Yêu cầu củanguyên tắc

Thẩm định viên cần nhìn nhận các bộ phận tạo thành tài sản như một tổng thể thống nhất, mỗi bộ phận có vai trò riêng và có đóng góp tạo thành thu nhập từ tổng thể tài sản đầu tư.

9. Nguyên tắc phù hợp

(9.1). Khái niệm

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

(9.2). Nội dungnguyên tắc phù hợp

Việc thẩm định giá phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ tài sản đó. Nôi dung này thể hiện rõ nhất đối với một bất động sản. Trên thực tế, một bất động sản có thể cùng sử dụng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại. Sự phù hợp, nhất quá thể hiện ở chỗ mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng công trình gắn liền với đất phải thống nhất trong phần thẩm định giá. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quan trọng chi phối toàn bộ mục đích sử dụng bất động sản.

(9.3). Yêu cầu nguyên tắc

Khi tiền hành thẩm định giá, thẩm định viên phải căn cứ vào mục đích sử dụng tài sản do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để tiền hành thẩm định giá. Việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ. Trường hợp có mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng hiện hành và mục đích sử dụng ban đầu (được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) thì mục đích sử dụng tài sản ban đầu là cơ sở để thẩm định giá trị toàn bộ tài sản.

10. Nguyên tắc cạnh tranh

(10.1). Khái niệm

Nguyên tắc cạnh tranh trên thị trường được hiểu là hành vi của các chủ thể tài sản cùng loại trên thị trường, nhằm mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể tài sản khác, nhằm mục đích tối đa hóa lợi ích bản thân.

(10.2). Nội dungnguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.

(10.3). Yêu cầunguyên tắc

Khi tiến hành thẩm định giá đối với tài sản đầu tưu (cách tiếp cận thu nhập), thẩm định viên cần nhìn nhận và phân tích xu hướng cạnh tranh từ những tài sản đầu tư tương tự, tác động của sự cạnh tranh đó đến việc tăng hiệu quả kinh doanh, vận hành, cho thuê tài sản tương tự và tài sản thẩm định giá.

11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

(11.1). Khái niệm

Là hành vi phân đoán của người mua tài sản về quyền, lợi ích tài sản mang lại trong tương lai, dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế của thị trường.

(11.2). Nội dungnguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

(11.3). Yêu cầunguyên tắc

Nguyên tắc này là cơ sở cho cách tiếp cận thu nhập. Việc dự báo trong tương lai luôn hàm chứa những yếu tố rủi ro. Do đó lựa chọn tỷ suất chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa cần thể hiện các yếu tố: giá trị theo thời gian của tiền, chi phí cơ hội và những rủi ro đi kèm.