Thẩm định giá là gì? Giá dịch vụ thẩm định giá được xác định dựa trên những căn cứ nào? Doanh nghiệp thẩm định giá có được tự quyết định mức giá dịch vụ hay không? Đây là những vấn đề được nhiều cá nhân, doanh nghiệp và cơ quan, tổ chức quan tâm khi có nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá tài sản.

Theo quy định hiện hành, hoạt động thẩm định giá được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Giá số 16/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2024, cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn về hoạt động thẩm định giá.

Thẩm định giá là gì?

Theo khoản 16 Điều 4 Luật Giá 2023, thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho một mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá hoặc hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Như vậy, thẩm định giá không đơn thuần là việc xác định giá mua bán của một tài sản. Kết quả thẩm định giá phải được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định, thời điểm và địa điểm cụ thể, đồng thời tuân thủ các quy định pháp luật và chuẩn mực chuyên môn về thẩm định giá.

Dịch vụ thẩm định giá có thể được thực hiện đối với nhiều loại tài sản như:

• Bất động sản, quyền sử dụng đất và công trình xây dựng;
• Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất;
• Phương tiện vận tải, ô tô và các loại tài sản khác;
• Doanh nghiệp và phần vốn góp;
• Tài sản vô hình;
• Dự án đầu tư;
• Tài sản phục vụ mua sắm công;
• Tài sản phục vụ thanh lý, xử lý tài sản;
• Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Giá dịch vụ thẩm định giá được tính thế nào?

Một điểm quan trọng trong quy định hiện hành là pháp luật không ấn định một mức giá dịch vụ thẩm định giá chung áp dụng cho tất cả tài sản và mọi trường hợp.

Theo Điều 57 Luật Giá số 16/2023/QH15, giá dịch vụ thẩm định giá được ghi trong hợp đồng thẩm định giá, thực hiện theo giao dịch dân sự giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá. Giá dịch vụ phải bảo đảm nguyên tắc bù đắp chi phí thực tế hợp lý để thực hiện đầy đủ các hoạt động thuộc phạm vi công việc theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Do đó, chi phí thẩm định giá thực tế có thể khác nhau giữa từng hồ sơ, tùy thuộc vào tài sản, phạm vi công việc và yêu cầu của khách hàng.

Những yếu tố ảnh hưởng đến giá dịch vụ thẩm định giá

Khi xác định giá dịch vụ, doanh nghiệp thẩm định giá có thể phải xem xét nhiều yếu tố liên quan đến phạm vi và mức độ phức tạp của công việc, chẳng hạn:

1. Loại tài sản cần thẩm định

Mỗi loại tài sản có đặc điểm pháp lý, kinh tế và kỹ thuật khác nhau. Thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, doanh nghiệp hay tài sản vô hình có thể yêu cầu quy trình khảo sát và phân tích khác nhau.

2. Số lượng tài sản

Số lượng tài sản cần thẩm định càng lớn thì khối lượng khảo sát, thu thập thông tin, kiểm tra hồ sơ và phân tích dữ liệu càng nhiều. Đây là một yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí dịch vụ.

3. Phạm vi và nội dung công việc

Một hồ sơ chỉ yêu cầu xác định giá trị của một tài sản cụ thể sẽ có phạm vi công việc khác với hồ sơ phải khảo sát nhiều địa điểm, thu thập nhiều nguồn dữ liệu hoặc phân tích nhiều tài sản so sánh.

4. Địa điểm và điều kiện khảo sát

Đối với tài sản nằm ở nhiều địa phương hoặc khu vực có điều kiện tiếp cận khó khăn, doanh nghiệp thẩm định giá có thể phát sinh thêm chi phí khảo sát, thu thập thông tin và đi lại.

5. Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá có thể liên quan đến vay vốn ngân hàng, mua bán tài sản, chuyển nhượng, góp vốn, cổ phần hóa, mua sắm công, thanh lý tài sản, xử lý tài sản công hoặc các mục đích khác theo quy định.

Mỗi mục đích có thể dẫn đến yêu cầu khác nhau về phạm vi công việc, cơ sở giá trị và hồ sơ thẩm định giá.

6. Thời gian thực hiện

Trường hợp khách hàng yêu cầu hoàn thành hồ sơ trong thời gian ngắn hoặc cần thực hiện khối lượng công việc lớn trong thời gian gấp, doanh nghiệp thẩm định giá sẽ phải bố trí nguồn lực phù hợp với yêu cầu thực tế.

Giá dịch vụ thẩm định giá có phải tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản không?

Không nhất thiết.

Một quan niệm khá phổ biến là chi phí thẩm định giá luôn được tính theo một tỷ lệ phần trăm cố định trên giá trị tài sản. Tuy nhiên, Luật Giá 2023 không quy định một tỷ lệ phần trăm chung áp dụng cho mọi dịch vụ thẩm định giá.

Giá dịch vụ được xác định theo giao dịch dân sự giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng, được ghi nhận trong hợp đồng thẩm định giá và phải bảo đảm nguyên tắc bù đắp chi phí thực tế hợp lý để thực hiện công việc theo quy định.

Trên thực tế, doanh nghiệp thẩm định giá có thể xây dựng phương án tính giá dịch vụ phù hợp với từng loại hồ sơ, phạm vi công việc và đặc điểm tài sản.

Vì vậy, khách hàng nên yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá báo giá cụ thể trước khi ký hợp đồng, đồng thời xác định rõ phạm vi công việc, thời gian thực hiện và các khoản chi phí liên quan.

Giá dịch vụ thẩm định giá được ghi ở đâu?

Theo Điều 57 Luật Giá 2023, giá dịch vụ thẩm định giá được ghi trong hợp đồng thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng.

Hợp đồng nên thể hiện rõ các nội dung liên quan đến:

• Đối tượng và phạm vi thẩm định giá;
• Mục đích thẩm định giá;
• Thời điểm thẩm định giá;
• Thời hạn thực hiện;
• Giá dịch vụ thẩm định giá;
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Các nội dung khác theo quy định pháp luật và thỏa thuận giữa các bên.

Việc xác định rõ các nội dung trên ngay từ đầu giúp hạn chế tranh chấp và bảo đảm quyền lợi của cả khách hàng và doanh nghiệp thẩm định giá.

Văn bản pháp luật hiện hành về thẩm định giá

Từ ngày 01/7/2024, hệ thống pháp luật mới về thẩm định giá được triển khai theo Luật Giá số 16/2023/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong đó, Nghị định số 78/2024/NĐ-CP ngày 01/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính đã ban hành nhiều thông tư về Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, trong đó có:

• Thông tư số 30/2024/TT-BTC về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc, cơ sở giá trị và hồ sơ thẩm định giá;
• Thông tư số 31/2024/TT-BTC về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá;
• Thông tư số 32/2024/TT-BTC về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập;
• Thông tư số 34/2024/TT-BTC về thi, cấp, quản lý và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá;
• Thông tư số 36/2024/TT-BTC về Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá doanh nghiệp;
• Thông tư số 37/2024/TT-BTC về Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình.

Đây là hệ thống văn bản quan trọng làm cơ sở cho hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá hiện nay.

Lưu ý khi lựa chọn dịch vụ thẩm định giá

Khi có nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá, khách hàng nên lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và có thẩm định viên về giá đáp ứng điều kiện hành nghề theo quy định.

Ngoài việc quan tâm đến giá dịch vụ, khách hàng nên xem xét:

• Năng lực và kinh nghiệm của doanh nghiệp;
• Phạm vi dịch vụ và loại tài sản doanh nghiệp có kinh nghiệm thẩm định;
• Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá;
• Phương pháp và phạm vi công việc dự kiến;
• Thời gian hoàn thành hồ sơ;
• Nội dung hợp đồng thẩm định giá;
• Chứng thư và báo cáo thẩm định giá được phát hành theo đúng quy định.

Giá dịch vụ thấp không phải là tiêu chí duy nhất để lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá. Quan trọng hơn là kết quả thẩm định giá phải được thực hiện độc lập, khách quan, đúng mục đích, đúng phạm vi công việc và tuân thủ Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Kết luận

Giá dịch vụ thẩm định giá hiện nay không được áp dụng theo một mức phí cố định chung cho tất cả các trường hợp. Theo Điều 57 Luật Giá 2023, giá dịch vụ được ghi trong hợp đồng và thực hiện theo giao dịch dân sự giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng, trên nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí thực tế hợp lý để thực hiện đầy đủ công việc theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Do đó, để biết chi phí thẩm định giá cụ thể, khách hàng cần cung cấp thông tin về loại tài sản, số lượng tài sản, địa điểm, mục đích thẩm định giá và thời gian yêu cầu. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp thẩm định giá sẽ xác định phạm vi công việc và báo giá dịch vụ phù hợp.