Thẩm định giá là gì? Đây là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản tại một địa điểm, thời điểm và phục vụ cho một mục đích nhất định. Kết quả thẩm định giá được thực hiện dựa trên các quy định pháp luật và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Trong nền kinh tế thị trường, thẩm định giá có vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân và cơ quan nhà nước khi cần xác định giá trị tài sản một cách khách quan, có cơ sở.

Vậy thẩm định giá được thực hiện như thế nào? Có những phương pháp thẩm định giá nào? Khi nào cần sử dụng dịch vụ thẩm định giá? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Thẩm định giá là gì?

Theo khoản 16 Điều 4 Luật Giá 2023, thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Có thể hiểu đơn giản, thẩm định giá là quá trình thu thập, phân tích và đánh giá các thông tin liên quan đến tài sản và thị trường để đưa ra mức giá trị phù hợp tại thời điểm và địa điểm xác định.

Điểm quan trọng là thẩm định giá không đơn thuần là đưa ra một mức giá theo cảm tính. Kết quả thẩm định giá phải được hình thành trên cơ sở thông tin, dữ liệu, phương pháp và các tiêu chuẩn chuyên môn phù hợp.

1.1 Thẩm định giá nhằm xác định điều gì?

Hoạt động thẩm định giá tập trung vào việc xác định giá trị của tài sản, trong những điều kiện cụ thể về:

• Tài sản cần thẩm định;
• Thời điểm thẩm định giá;
• Địa điểm của tài sản;
• Mục đích thẩm định giá;
• Cơ sở giá trị áp dụng;
• Thông tin và dữ liệu thị trường;
• Phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Do giá trị tài sản có thể thay đổi theo thời gian và điều kiện thị trường, kết quả thẩm định giá luôn gắn với một thời điểm, địa điểm và mục đích cụ thể.

2. Đối tượng của thẩm định giá là gì?

Theo quy định của Luật Giá 2023, tài sản thẩm định giá bao gồm tài sản, hàng hóa, dịch vụ được cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá theo nhu cầu hoặc trong các trường hợp pháp luật quy định phải thẩm định giá.

Trong thực tế, các nhóm tài sản thường được thẩm định giá gồm:

2.1 Thẩm định giá bất động sản

Đây là một trong những lĩnh vực phổ biến nhất, bao gồm:

• Quyền sử dụng đất;
• Nhà ở;
• Công trình xây dựng;
• Nhà xưởng;
• Kho bãi;
• Dự án bất động sản;
• Các tài sản gắn liền với đất.

Thẩm định giá bất động sản thường được sử dụng trong mua bán, thế chấp vay vốn, góp vốn, chuyển nhượng, xử lý tài sản, giải quyết tranh chấp và nhiều mục đích khác.

2.2 Thẩm định giá máy móc, thiết bị

Đối tượng có thể là:

• Máy móc sản xuất;
• Dây chuyền công nghệ;
• Thiết bị công nghiệp;
• Phương tiện vận tải;
• Thiết bị y tế;
• Thiết bị văn phòng;
• Các loại máy móc chuyên dụng.

2.3 Thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá doanh nghiệp nhằm xác định giá trị của toàn bộ doanh nghiệp hoặc phần vốn, cổ phần trong doanh nghiệp.

Kết quả có thể được sử dụng để phục vụ:

• Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp;
• Góp vốn;
• Chuyển nhượng vốn;
• Cổ phần hóa;
• Tái cấu trúc doanh nghiệp;
• Giải quyết tranh chấp;
• Phục vụ hoạt động đầu tư và tài chính.

2.4 Thẩm định giá tài sản vô hình

Tài sản vô hình có thể bao gồm:

• Quyền sở hữu trí tuệ;
• Nhãn hiệu;
• Sáng chế;
• Bản quyền;
• Phần mềm;
• Quyền khai thác;
• Các tài sản vô hình khác có khả năng xác định giá trị.

3. Mục đích của thẩm định giá

Một tài sản có thể được thẩm định giá cho nhiều mục đích khác nhau. Việc xác định đúng mục đích ngay từ đầu rất quan trọng vì mục đích có thể ảnh hưởng đến phạm vi công việc, cơ sở giá trị và phương pháp thẩm định giá được lựa chọn.

Một số mục đích phổ biến gồm:

Thẩm định giá để vay vốn ngân hàng

Giá trị tài sản có thể được sử dụng làm cơ sở tham khảo cho hoạt động tín dụng, đặc biệt đối với tài sản bảo đảm.

Thẩm định giá mua bán, chuyển nhượng tài sản

Kết quả thẩm định giá giúp các bên có thêm một cơ sở khách quan để tham khảo khi đàm phán giá trị giao dịch.

Thẩm định giá góp vốn, chuyển nhượng vốn

Doanh nghiệp có thể cần xác định giá trị tài sản hoặc giá trị doanh nghiệp để phục vụ việc góp vốn, chuyển nhượng vốn và các giao dịch liên quan.

Thẩm định giá phục vụ xử lý tài sản

Thẩm định giá có thể được sử dụng trong quá trình thanh lý, xử lý tài sản hoặc thực hiện các giao dịch tài sản theo quy định.

Thẩm định giá phục vụ giải quyết tranh chấp

Trong một số trường hợp, kết quả thẩm định giá có thể là một nguồn thông tin quan trọng để các bên, cơ quan hoặc người có thẩm quyền xem xét giá trị tài sản.

4. Phân biệt thẩm định giá và định giá

Thẩm định giá và định giá không phải là hai khái niệm hoàn toàn giống nhau.

Theo Luật Giá 2023, định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ.

Trong khi đó, thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị tài sản tại một địa điểm, thời điểm và phục vụ cho mục đích nhất định, được thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Vì vậy, khi có nhu cầu xác định giá trị một tài sản phục vụ cho mục đích cụ thể, cần xác định rõ trường hợp đó là thẩm định giá hay định giá để lựa chọn hình thức phù hợp.

5. Quy trình thẩm định giá tài sản

Một quy trình thẩm định giá cần được thực hiện có hệ thống nhằm bảo đảm kết quả có cơ sở và phù hợp với mục đích được xác định.

Về cơ bản, quy trình có thể bao gồm các bước:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản và mục đích thẩm định giá

Thẩm định viên xác định tài sản cần thẩm định, mục đích, thời điểm, địa điểm và các yêu cầu liên quan.

Bước 2: Thu thập và phân tích thông tin

Thông tin về tài sản và thị trường được thu thập, kiểm tra và phân tích để làm cơ sở cho quá trình thẩm định.

Bước 3: Phân tích đặc điểm tài sản và thị trường

Các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản được xem xét, chẳng hạn vị trí, tình trạng pháp lý, đặc điểm kỹ thuật, công năng, khả năng khai thác và các yếu tố thị trường.

Bước 4: Lựa chọn phương pháp thẩm định giá

Thẩm định viên lựa chọn phương pháp phù hợp dựa trên đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định giá và mức độ đầy đủ, đáng tin cậy của dữ liệu.

Bước 5: Phân tích và xác định giá trị

Các dữ liệu được xử lý, phân tích và đối chiếu để đưa ra kết quả thẩm định giá phù hợp.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Sau khi hoàn thành quá trình thẩm định, doanh nghiệp thẩm định giá lập các hồ sơ theo quy định, trong đó chứng thư thẩm định giá được phát hành để thông báo về giá trị tài sản và các nội dung liên quan. Luật Giá 2023 quy định chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá.

6. Các phương pháp thẩm định giá phổ biến

Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phụ thuộc vào loại tài sản, mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị và khả năng thu thập thông tin trên thị trường.

Một số phương pháp thường được biết đến gồm:

6.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh dựa trên việc phân tích các tài sản tương đồng hoặc có đặc điểm tương tự đã có thông tin giao dịch hoặc thông tin thị trường phù hợp để đưa ra mức giá trị ước tính cho tài sản cần thẩm định.

Phương pháp này thường được sử dụng khi có đủ thông tin thị trường đáng tin cậy.

6.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xem xét các chi phí cần thiết để tạo ra hoặc thay thế một tài sản có công năng tương đương, đồng thời xem xét các yếu tố hao mòn và những điều chỉnh phù hợp.

6.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra dòng thu nhập trong tương lai và quy đổi các khoản thu nhập đó về giá trị tại thời điểm thẩm định.

Phương pháp này thường phù hợp với những tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền tương đối ổn định.

6.4 Lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp

Không phải mọi tài sản đều có thể áp dụng một phương pháp duy nhất.

Thẩm định viên cần xem xét:

• Mục đích thẩm định giá;
• Đặc điểm của tài sản;
• Cơ sở giá trị;
• Điều kiện thị trường;
• Mức độ đầy đủ của dữ liệu;
• Độ tin cậy của thông tin thu thập được.

Việc lựa chọn và áp dụng phương pháp phù hợp là một trong những yếu tố quan trọng quyết định chất lượng của kết quả thẩm định giá.

7. Những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá

Giá trị tài sản không cố định trong mọi hoàn cảnh. Kết quả thẩm định giá có thể chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó đáng chú ý là:

Thời điểm thẩm định: Giá trị tài sản có thể thay đổi theo diễn biến cung cầu và thị trường.

Địa điểm: Vị trí và đặc điểm khu vực có thể tác động đáng kể đến giá trị tài sản, đặc biệt đối với bất động sản.

Đặc điểm tài sản: Diện tích, chất lượng, công năng, tình trạng kỹ thuật, pháp lý và khả năng khai thác đều có thể ảnh hưởng đến giá trị.

Mục đích thẩm định giá: Mục đích cụ thể là một yếu tố quan trọng trong việc xác định phạm vi và cách thức thực hiện thẩm định.

Thông tin thị trường: Chất lượng, tính đầy đủ và độ tin cậy của dữ liệu có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phân tích và kết quả thẩm định.

8. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế

Thẩm định giá góp phần cung cấp thông tin có cơ sở về giá trị tài sản cho nhiều hoạt động kinh tế và dân sự.

Đối với doanh nghiệp, thẩm định giá hỗ trợ quá trình ra quyết định liên quan đến đầu tư, mua bán, góp vốn, quản lý và xử lý tài sản.

Đối với cá nhân, thẩm định giá có thể cung cấp cơ sở tham khảo khi thực hiện các giao dịch hoặc giải quyết những vấn đề liên quan đến tài sản.

Đối với cơ quan nhà nước, thẩm định giá là một trong những công cụ được pháp luật quy định để tư vấn về giá trị tài sản trong những trường hợp phù hợp. Luật Giá 2023 cũng quy định riêng về hoạt động thẩm định giá của Nhà nước.

9. Khi nào nên sử dụng dịch vụ thẩm định giá?

Doanh nghiệp, tổ chức hoặc cá nhân nên cân nhắc sử dụng dịch vụ thẩm định giá khi cần một kết quả xác định giá trị tài sản được thực hiện theo quy trình chuyên môn và phù hợp với mục đích cụ thể.

Một số trường hợp thường gặp:

• Thẩm định giá bất động sản;
• Thẩm định giá máy móc, thiết bị;
• Thẩm định giá phương tiện vận tải;
• Thẩm định giá doanh nghiệp;
• Thẩm định giá tài sản vô hình;
• Thẩm định giá tài sản bảo đảm;
• Thẩm định giá phục vụ mua bán, chuyển nhượng;
• Thẩm định giá phục vụ góp vốn;
• Thẩm định giá phục vụ xử lý, thanh lý tài sản;
• Thẩm định giá phục vụ các mục đích khác theo nhu cầu hoặc quy định pháp luật.

10. Lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá cần lưu ý gì?

Khi lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá, khách hàng nên quan tâm đến:

1. Tư cách pháp lý và điều kiện hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá.
2. Năng lực và kinh nghiệm của đội ngũ thẩm định viên.
3. Kinh nghiệm thực hiện đối với loại tài sản cần thẩm định.
4. Quy trình thu thập và kiểm soát dữ liệu.
5. Phương pháp thẩm định giá được lựa chọn.
6. Phạm vi và mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá.
7. Hồ sơ, báo cáo và chứng thư được cung cấp sau khi hoàn thành dịch vụ.

Nghị định 78/2024/NĐ-CP là một trong những văn bản quy định chi tiết một số nội dung của Luật Giá về thẩm định giá và hiện đang có hiệu lực.

11. Câu hỏi thường gặp về thẩm định giá

Thẩm định giá có phải là định giá không?

Không. Theo Luật Giá 2023, định giá và thẩm định giá là hai hoạt động được phân biệt về bản chất và đối tượng. Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị tài sản tại một địa điểm, thời điểm và phục vụ cho một mục đích nhất định.

Thẩm định giá được thực hiện ở đâu?

Tùy loại tài sản và mục đích, hoạt động thẩm định giá có thể được thực hiện tại nơi tài sản tọa lạc hoặc dựa trên việc khảo sát, thu thập thông tin thị trường liên quan đến tài sản.

Chứng thư thẩm định giá là gì?

Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi hoàn thành hoạt động thẩm định giá để thông báo về giá trị tài sản và các nội dung chính liên quan.

Giá trị trong chứng thư thẩm định giá có phải là giá bán thực tế không?

Không nhất thiết. Giá trị thẩm định là kết quả được xác định cho một mục đích, tại một thời điểm và trong những điều kiện cụ thể. Giá giao dịch thực tế có thể khác tùy thuộc vào điều kiện giao dịch, người mua, người bán và diễn biến thị trường.

12. Kết luận

Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị tài sản tại một địa điểm, thời điểm và phục vụ cho một mục đích nhất định. Hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch tài chính, đầu tư, quản lý và xử lý tài sản.

Để có kết quả thẩm định giá đáng tin cậy, cần xác định đúng mục đích, thu thập và phân tích đầy đủ thông tin, lựa chọn phương pháp phù hợp và tuân thủ các quy định pháp luật, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Nếu doanh nghiệp hoặc cá nhân đang có nhu cầu thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, doanh nghiệp hoặc các loại tài sản khác, nên lựa chọn đơn vị có đủ điều kiện hoạt động và có kinh nghiệm phù hợp với loại tài sản cần thẩm định.