Chính phủ chỉ rõ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội còn kéo dài

Dù đạt được những kết quả đáng ghi nhận nhưng việc phát triển nhà ở xã hội còn có nhiều hạn chế trong đó thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê mua còn kéo dài.

Chính phủ đã có Tờ trình về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH).

Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 657 dự án NƠXH đã được triển khai với quy mô 597.152 căn.

Để đảm bảo phát triển NƠXH đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp, các cơ chế chính sách liên quan đến phát triển NƠXH về cơ bản đã được các Bộ, ngành và địa phương nghiên cứu, tham mưu, trình cấp có thẩm quyền ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành tương đối đầy đủ, có nhiều đổi mới và đồng bộ với các pháp luật có liên quan.

Mặc dù đạt được một số kết quả quan trọng, tuy nhiên việc phát triển NƠXH vẫn còn một số tồn tại, hạn chế.

Điển hình, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân còn phức tạp, kéo dài; Dự án đầu tư xây dựng NƠXH phải thực hiện lần lượt các thủ tục quy hoạch.

Dự án đầu tư xây dựng NƠXH phải thực hiện đầy đủ các thủ tục về chuẩn bị đầu tư, đầu tư, xây dựng NƠXH như dự án nhà ở thương mại.

Hay như quy trình thực hiện thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê mua NƠXH còn kéo dài.

Theo phản ánh của một số địa phương và chủ đầu tư, việc thẩm định giá bán, giá thuê mua NƠXH tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại khoản 4 Điều 87 Luật Nhà ở năm 2023 gặp nhiều khó khăn do chưa xác định được chính xác các chi phí được hạch toán vào giá NƠXH.

Chi phí đầu tư xây dựng công trình NƠXH; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH thực hiện (nếu có); chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp… chỉ được xác định chính xác khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng.

Tại thời điểm thẩm định giá bán, giá thuê mua (thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán hình thành trong tương lai – thời điểm hoàn thành xây dựng phần móng) các chi phí này chỉ mang tính chất dự toán, dự báo.

Việc chưa xác định được chính xác các chi phí đầu tư xây dựng NƠXH dẫn đến việc xác định giá NƠXH, lợi nhuận định mức tối đa của nhà đầu tư (10% tổng vốn đầu tư phần NƠXH) là chưa chính xác, dẫn đến cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh thẩm định giá NƠXH gặp nhiều khó khăn.

Thực tế hiện nay, các địa phương thực hiện theo hướng: tại thời điểm chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị thẩm định giá NƠXH, cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh thực hiện thẩm định giá lần 1 (tạm tính).

Sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng, chủ đầu tư thực hiện kiểm toán, phê duyệt quyết toán về chi phí của dự án theo quy định và gửi đến cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh nơi có dự án để kiểm tra giá bán, giá thuê mua NƠXH;

Trường hợp giá bán, giá thuê mua NƠXH theo kết quả kiểm toán, phê duyệt quyết toán cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký Hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại Hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung Phụ lục Hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở. Việc này thực chất là thẩm định giá NƠXH lần 2.

Việc này dẫn đến kéo dài thời gian thẩm định; gây khó khăn cho chủ đầu tư do phải thực hiện thẩm định giá 2 lần, chủ đầu tư không chủ động được phương án kinh doanh, dòng tiền của dự án; gây áp lực lên cơ quan chịu trách nhiệm thẩm định giá NƠXH của địa phương.

Do vậy, trường hợp đơn giản được thủ tục này sẽ cắt giảm được từ 30 – 90 ngày so với quy định hiện hành.