Thẩm định giá tài sản là quá trình xác định giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định, dựa trên các nguyên tắc, phương pháp và tiêu chuẩn nghề nghiệp được pháp luật quy định. Đây là hoạt động quan trọng, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến tài sản công hoặc tài sản có giá trị lớn, nhằm đảm bảo sự minh bạch, công bằng và đúng pháp luật.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích những trường hợp bắt buộc phải thẩm định giá, các tổ chức được phép thực hiện và những lợi ích cũng như lưu ý khi áp dụng.

1. Khi nào cần thẩm định giá tài sản?

Theo Luật Giá 2023 (có hiệu lực từ 01/7/2024) và các văn bản pháp luật liên quan, hoạt động thẩm định giá được yêu cầu trong một số trường hợp điển hình sau:

a. Mua bán, thuê, cho thuê tài sản công

Các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập khi thực hiện giao dịch mua, bán, thuê hoặc cho thuê tài sản công bắt buộc phải có kết quả thẩm định giá. Đây là cơ sở để đảm bảo giá trị tài sản được xác định khách quan, minh bạch và tuân thủ Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

b. Mua sắm tài sản có giá trị lớn

Khi tài sản có giá trị cao hoặc liên quan đến các dự án đầu tư quan trọng, người có thẩm quyền phê duyệt có thể yêu cầu thẩm định giá để đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong việc xác định giá trị.

c. Tài sản thuộc danh mục bí mật nhà nước

Đối với các tài sản đặc thù liên quan đến an ninh, quốc phòng hoặc thuộc diện bí mật nhà nước, việc thẩm định giá vừa nhằm xác định giá trị thực tế vừa phải đảm bảo tính bảo mật tuyệt đối.

d. Xác định giá khởi điểm trong đấu giá tài sản công

Thẩm định giá là bước quan trọng để xác định giá khởi điểm, làm cơ sở cho các cuộc đấu giá minh bạch và công bằng.

2. Ai có thẩm quyền thực hiện thẩm định giá?

Việc thẩm định giá tài sản chỉ hợp pháp khi được thực hiện bởi các tổ chức và cá nhân đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

• Đối với tài sản công: Thẩm định giá có thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được Nhà nước ủy quyền thực hiện.

• Đối với các tài sản khác: Doanh nghiệp thẩm định giá được Bộ Tài chính cấp phép hoạt động mới có quyền thực hiện và phát hành chứng thư thẩm định giá.

Hiện nay, ở Việt Nam có nhiều doanh nghiệp thẩm định giá uy tín, được công nhận và chịu sự quản lý trực tiếp từ Bộ Tài chính.

3. Lợi ích và những lưu ý khi thẩm định giá

a. Lợi ích mang lại

• Đảm bảo chính xác và khách quan: Thẩm định giá giúp đưa ra giá trị tài sản sát với giá thị trường, hạn chế rủi ro tranh chấp.

• Tăng tính minh bạch và hợp pháp: Các giao dịch có thẩm định giá được pháp luật công nhận, đặc biệt quan trọng trong lĩnh vực tài chính công và đấu thầu.

• Cơ sở cho ra quyết định: Doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có thêm căn cứ tin cậy để ra quyết định mua bán, đầu tư hay xử lý tài sản.

b. Những vấn đề cần lưu ý

• Chi phí thẩm định: Tùy loại tài sản, quy mô và độ phức tạp mà chi phí có thể cao, đặc biệt với bất động sản, máy móc hoặc doanh nghiệp.

• Thời gian thực hiện: Quá trình thẩm định thường bao gồm khảo sát, phân tích thị trường, lập báo cáo… nên có thể kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ giao dịch.

• Lựa chọn đơn vị thẩm định: Nên ưu tiên các công ty thẩm định giá có uy tín, kinh nghiệm và đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp.

4. Ví dụ thực tiễn về thẩm định giá tài sản

Để thấy rõ hơn tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá, dưới đây là một số tình huống thường gặp trong thực tiễn:

a. Thẩm định giá trong mua sắm công

Ví dụ: Một bệnh viện công lập có kế hoạch mua sắm thiết bị y tế hiện đại trị giá hàng chục tỷ đồng. Trước khi ký hợp đồng, đơn vị này buộc phải thuê doanh nghiệp thẩm định giá để xác định giá thị trường hợp lý, tránh tình trạng mua vượt giá gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

b. Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất

Ví dụ: UBND một tỉnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho một dự án khu đô thị. Cơ quan quản lý sẽ mời tổ chức thẩm định giá độc lập xác định giá khởi điểm để đảm bảo tính minh bạch, tránh thất thu cho ngân sách, đồng thời tạo môi trường cạnh tranh công bằng cho các nhà đầu tư.

c. Định giá khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Ví dụ: Khi một tổng công ty nhà nước tiến hành cổ phần hóa, việc xác định giá trị doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hữu hình (nhà xưởng, máy móc) và vô hình (thương hiệu, quyền sử dụng đất), phải được thực hiện bởi tổ chức thẩm định giá. Kết quả này là căn cứ để tính toán giá khởi điểm khi bán cổ phần lần đầu ra công chúng.

d. Định giá tài sản trong thi hành án dân sự

Ví dụ: Một tài sản bất động sản bị kê biên để thi hành án. Trước khi đưa ra đấu giá, cơ quan thi hành án phải yêu cầu thẩm định giá để xác định giá trị tài sản. Đây là bước then chốt để đảm bảo việc bán đấu giá diễn ra minh bạch, quyền lợi của các bên liên quan được bảo vệ.

Kết luận

Thẩm định giá tài sản không chỉ là thủ tục bắt buộc trong nhiều trường hợp theo quy định pháp luật, mà còn là công cụ hữu hiệu giúp các bên liên quan bảo đảm tính minh bạch, khách quan và công bằng trong giao dịch. Để quá trình này mang lại hiệu quả cao, việc lựa chọn đơn vị thẩm định giá uy tín, được cấp phép hành nghề là yếu tố quyết định.