Giới thiệu các phương pháp thẩm định giá bất động sản thương mại:
- Phương pháp thu nhập xem xét đến giá mà một nhà đầu tư sẽ trả trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng tương xứng với rủi ro đầu tư. Giá trị được ước tính bởi phương pháp này bản chất là giá trị hiện tại (PV) của thu nhập tương lai được kỳ vọng từ tài sản bất động sản, bao gồm cả tiền thu được từ việc bán lại bất động sản vào thời điểm cuối thời gian nắm giữ đầu tư tiêu biểu (thường là 10 năm). Khái niệm ở đây cơ bản là giá trị phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng.
- Phương pháp chi phí xem xét sẽ mất bao nhiêu chi phí để mua đất trống và xây dựng một bất động sản mới trên thửa đất đó mà có cùng tính hữu dụng và chức năng như tài sản bất động sản đang được thẩm định giá (tài sản thẩm định). Cần điều chỉnh sự khác nhau giữa tài sản thẩm định và tài sản giả định được xây dựng mới trên thửa đất trống nếu tài sản thẩm định cũ hơn hoặc không phải thiết kế hiện đại, nếu như không khả thi để xây dựng một công trình bất động sản mới trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại hoặc nếu vị trí của bất động sản thẩm định không lý tưởng cho mục đích sử dụng hiện tại. Khái niệm cơ bản của phương pháp chi phí là chúng ta không nên trả giá mua một bất động sản cao hơn tổng chi phí mua miếng đất trống và xây dựng một bất động sản tương đương.
- Phương pháp so sánh xem xét các bất động sản tương đương hoặc so sánh được mà đã từng giao dịch trên thị trường hiện tại. Điều chỉnh sự khác nhau giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh tương đương về kích cỡ, tuổi thọ công trình, vị trí, tình trạng tài sản; và điều chỉnh đối với sự khác nhau về điều kiện môi trường thị trường bất động sản tại các thời điểm bán khác nhau của các bất động sản tương tự so với thời điểm định giá của tài sản thẩm định tại điều kiện thị trường hiện tại.
Nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use):
- Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một khu đất trống là mục đích sử dụng khiến khu đất trống đó có giá trị cao nhất. Ví dụ minh họa:
| Mục đích sử dụng: | Khu nhà chung cư | Văn phòng | Thương mại bán lẻ | |
| – | Giá trị sau xây dựng | 25 tỷ | 50 tỷ | 40 tỷ |
| Chi phí xây dựng | 20 tỷ | 48 tỷ | 30 tỷ | |
| Giá trị khu đất | 5 tỷ | 2 tỷ | 10 tỷ |
–> Giá trị khu đất theo nguyên tắc “Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” là 10 tỷ đồng.
- Giá trị sau khi hoàn thiện xây dựng công trình là giá bán bất động sản một khi nó được xây dựng và cho thuê. Chi phí để xây dựng công trình đã bao gồm cả khoản lợi nhuận yêu cầu của phía Chủ đầu tư trong đó. Khoản lợi nhuận này thưởng cho Chủ đầu tư vì đã xử lý các giai đoạn xây dựng và cho thuê bất động sản.
- Tư tưởng lý luận ở đây là giá mua khu đất sẽ được các nhà đầu tư và chủ đầu tư xây dựng đấu lên mức giá trị theo nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Các nhà thầu tham gia đấu giá đa đạng bao gồm cả các nhà đầu tư, chủ đầu tư có ý định xây dựng tòa nhà văn phòng hay khu thương mại bán lẻ. Lưu ý rằng Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất không phải là mục đích sử dụng với tổng giá trị sau khi hoàn thành xây dựng cao nhất.
- Theo lý thuyết thẩm định giá bất động sản thương mại, giá trị khu đất là dựa trên mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất đó (giả định) nếu còn trống. Nếu hiện đã có công trình trên khu đất và mục đích sử dụng công trình không phải là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, thì giá trị của công trình tòa nhà chứ không phải của khu đất sẽ thấp đi.
- Miễn là giá trị bất động sản với mục đích sử dụng hiện tại cao hơn so với giá trị khu đất, công trình trên đất nên được giữ lại. Nếu giá trị bất động sản với mục đích sử dụng hiện tại thấp hơn so với giá trị khu đất, bất cứ công trình nào trên đất cũng nên được phá dỡ để xây dựng công trình phù hợp với nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giả định rằng chi phí phá dỡ ít hơn phần hơn kém giữa giá trị bất động sản với mục đích sử dụng hiện tại và giá trị khu đất nếu không có bất kỳ tài sản nào trên đất.
Written by: Nguyễn Tuấn Anh, CFA
