Báo cáo kết quả thẩm định giá là gì? Mẫu báo cáo thẩm định giá

Cơ sở pháp lý:

Luật giá

Giải quyết vấn đề:

Hoạt động thẩm định giá là một trong những hoạt động phổ biến hiện nay, nguyên nhân từ sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường thì nhu cầu thẩm định giá ngày càng cao. Theo đó thẩm định giá theo quy định là việc xác định giá của tài sản được thực hiện bởi các tổ chức có thẩm quyền, có chuyên môn, có kiến thức tiến hành định giá. Thẩm định giá trong đời sống xã hội hiện nay đóng vai trò ngày càng quan trọng là cơ sở để đưa ra những quyết định phù hợp với việc đầu tư, quản lý, sở hữu, cầm cố và kinh doanh tài sản.

Đây là một trong những hoạt động góp vào sự phát triển kinh tế đáp ứng các nhu cầu vào sự thay đổi của cơ chế thị trường. Ở thời điểm hiện tại pháp luật Việt Nam đã tạo ra một hành lang pháp lý khá vững chắc để quy định về vấn đề này, làm định hướng để xây dựng các giải pháp phát triển ngành thẩm định giá trong thời gian tới. Một trong những giai đoạn thẩm định quan trọng là báo cáo về kết quả thẩm định giá, là giai đoạn  cuối cùng của thủ tục thẩm

1. Các khái niệm cần giải thích:

Thẩm định giá: Căn cứ vào khoản 15 điều 4 Luật Gía 2012  là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Báo cáo kết quả thẩm định giá: Căn cứ vào khoản 16 điều 4 Luật Gía 2012  thì Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định để khách hàng và các bên liên quan có căn cứ sử dụng cho mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

2. Khái quát về hoạt động thẩm định giá:

Theo quy định của pháp luật hoạt động thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Theo đó không phải đối tượng nào cũng được thẩm định giá  đối với các tổ chức muốn có chức năng hoạt động thẩm định giá cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật và cá nhân không được hoạt động thẩm định giá độc lập. Mọi quy trình và thủ tục thẩm định giá phải được tuân thủ theo quy định về thẩm định giá

3. Về nguyên tắc và quy trình thẩm định giá:

Căn cứ theo quy định tại điều 29 Luật giá 2012 quy định về nguyên tắc hoạt động thẩm định giá cụ thể như sau:

“Điều 29. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá

1. Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

2. Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.

3. Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.

4. Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật”

Như vậy để tiến hành hoạt động thẩm định giá các tổ chức được phép định giá cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định giá của pháp luật Việt Nam. Các tổ chức thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá, đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá, và bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật

Về quy trình thẩm định giá căn cứ vào điều 30 Luật giá 2012 được quy định như sau: Đầu tiên tổ chức có thẩm quyền giám định phải xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, sau đó tiến hành lập kế hoạch thẩm định giá; khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Sau khi thu thập thông tin cần phải tiến hành phân tích thông tin và xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước cuối cùng phải lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

4. Về nội dung của báo cáo kết quả thẩm định:

Theo quy định của pháp luật thì báo cáo kết quả thẩm định giá phải là văn bản căn cứ vào những số liệu đã được thu thập và phân tích bởi những người có chuyên môn và kiến thức thẩm định thể  hiện toàn bộ  thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá. Những thông tin  kết luận này sẽ được trình bày theo mẫu một cách đầy đủ, khoa học

Nội dung chi tiết của Báo cáo có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, một Báo cáo phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:

– Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép phát hành chứng thư thẩm định giá.

Tên và địa chỉ của doanh nghiệp, văn phòng giao dịch của doanh nghiệp (nếu có). Tên và địa chỉ của chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

– Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:

– Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.

– Tên tài sản thẩm định giá, Thời điểm thẩm định giá, Mục đích thẩm định giá, Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó, Căn cứ pháp lý để thẩm định giá, Thông tin tổng quan về thị trường

– Thông tin về tài sản thẩm định, Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá, Giả thiết và giả thiết đặc biệt, Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:

-Kết quả thẩm định giá

– Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

– Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định giá:

Các phụ lục kèm theo, bao gồm: Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc thẩm định giá, tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá, các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá

5. Ví dụ về mẫu báo cáo thẩm định giá:

Mẫu báo cáo thẩm định và phê duyệt cho khách hàng vay vốn

             BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Theo đề nghị của Ông Nguyễn Văn A

Địa chỉ: …………….

Điện thoại: ……………

về việc thẩm định giá tài sản sau:……………….

1/. Mục đích thẩm định giá:

Để Ông Nguyễn Văn A làm cơ sở trong việc xin vay vốn

2/. Thời điểm thẩm định giá:

Tại thời điểm hiện nay:……….

3/. Tài sản thẩm định giá:

…………

4/. Căn cứ thẩm định giá:

4.1/ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:

-……………….

4.2/ Các văn bản pháp qui về tài sản định giá:

-……………

5/. Thực trạng tài sản thẩm định giá:

5.1.Đặc điểm pháp lý: …………..

5.2. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật

………………

6./. Cơ sở thẩm định giá:

– Cơ sở giá trị thị trường.

7/. Nguyên tắc thẩm định giá:

– Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

– Nguyên tắc cung cầu.

– Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

– Nguyên tắc đóng góp

8/. Phương pháp thẩm định giá:

Phương pháp so sánh

Phương pháp chi phí

Phương pháp thu nhập

8.1 Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế.

Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:

– Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.

– Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.

– Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác

Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp. Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháp tính toán thành phần.

8.2 Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

8.3 Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp  đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

9. Kết quả thẩm định.

………………

10.Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

……………….

PHỤ LỤC KÈM THEO

– Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc thẩm định giá,

-Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá,

-Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá,

-Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định gía.

Chuyên viên thẩm định

(ký tên)

Trên đây là ví dụ về mẫu báo cáo kết quả thẩm định giá, tuy nhiên với mỗi loại tài sản thì cách thức trình bày của mẫu báo cáo sẽ khác nhau nhưng vẫn phải đảm bảo các nội dung cần thiết được trình bày như trên và phải đáp ứng những nguyên tắc trong quá trình thẩm định giá theo quy định.