Nền kinh tế Việt Nam bước vào năm 2026 với những chuyển dịch lớn về cấu trúc tài chính, bất động sản và đầu tư công. Nhằm thích ứng với bối cảnh này, hành lang pháp lý ngành thẩm định giá đã được kiện toàn một cách toàn diện và đồng bộ. Trọng tâm của sự thay đổi này là sự cộng hưởng giữa Luật Giá năm 2023, các điểm cải cách cốt lõi tại Luật Giá sửa đổi năm 2025 (Luật số 140/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026) và hệ thống 14 Thông tư quy định Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam mới được Bộ Tài chính tiếp tục khẳng định hiệu lực thi hành kể từ đầu năm 2026 theo Quyết định số 4499/QĐ-BTC.

Dưới đây là bài viết tổng hợp chi tiết và toàn diện nhất về hệ thống quy định mới nhất năm 2026 áp dụng cho hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.

1. Khung Pháp Lý Cốt Lõi Và Các Văn Bản Chỉ Đạo Năm 2026

Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động thẩm định giá năm 2026 được định hình bởi “kiềng ba chân” vững chắc:

• Luật Giá sửa đổi năm 2025 (Số 140/2025/QH15): Chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, sửa đổi một số điều của Luật Giá 2023 nhằm tinh giản các điều kiện kinh doanh và phân định lại thẩm quyền hành chính trong việc điều hành, quản lý giá.

• Hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam: Được ban hành qua các Thông tư của Bộ Tài chính (từ Thông tư 30 đến Thông tư 42) quy định cực kỳ chi tiết về quy tắc đạo đức, hồ sơ, thu thập thông tin và các phương pháp tiếp cận cụ thể cho từng loại tài sản.

• Luật Đất đai và các văn bản hợp nhất liên quan: Tác động trực tiếp đến mảng thẩm định giá đất (phương pháp thặng dư, so sánh, hệ số điều chỉnh giá đất) khi bảng giá đất mới bắt đầu được vận hành sâu rộng trên cả nước.

2. Cắt Giảm Và Tinh Giản Điều Kiện Kinh Doanh Dịch Vụ Thẩm Định Giá

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất của Luật Giá sửa đổi năm 2025 (áp dụng xuyên suốt năm 2026) chính là xu hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư nhưng vẫn giữ chặt chất lượng chuyên môn.

Cắt giảm điều kiện cho thành viên góp vốn là tổ chức:

Luật mới đã chính thức bãi bỏ quy định bắt buộc người đại diện theo ủy quyền của tổ chức góp vốn phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp (trước đây quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49 Luật Giá 2023).

Sự thay đổi này cởi bỏ nút thắt lớn cho các doanh nghiệp thẩm định giá có cơ cấu cổ đông là tập đoàn, tổ chức tài chính lớn, giúp họ dễ dàng thu hút dòng vốn đầu tư mà không bị bó buộc bởi điều kiện nhân sự đại diện.

3. Siết Chặt Quản Lý Thẩm Định Viên Và Chuẩn Hóa Điều Kiện Hành Nghề

Mặc dù cắt giảm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước lại tăng cường kiểm soát năng lực cá nhân của các thẩm định viên. Theo các quy định ban hành tại Thông tư số 34 và Thông tư số 39 của Bộ Tài chính tiếp tục áp dụng nghiêm ngặt trong năm 2026:

Yêu cầu cập nhật kiến thức bắt buộc

Thẩm định viên đăng ký hành nghề phải bảo đảm hoàn thành tối thiểu 40 giờ cập nhật kiến thức hàng năm. Các khóa học này được kiểm soát khắt khe về nội dung, tập trung vào việc cập nhật các chuẩn mực mới và xử lý sai phạm thực tế. Nếu không đủ giờ, hệ thống số hóa của Bộ Tài chính sẽ tự động từ chối gia hạn thẻ hành nghề.

Số hóa quản lý thẻ và chứng thư

Toàn bộ thông tin đăng ký hành nghề, danh sách thẩm định viên đủ điều kiện tại các doanh nghiệp đều được công khai công khai, thời gian thực trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài chính. Điều này giúp ngăn chặn triệt để tình trạng “cho thuê, cho mượn thẻ” hoặc một thẩm định viên ký chứng thư tại nhiều doanh nghiệp cùng lúc.

4. Phân Tách Rõ Ràng Các Chuẩn Mực Thẩm Định Giá Chuyên Sâu

Hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam năm 2026 phân định rất rõ phương pháp luận dựa trên bản chất của từng nhóm tài sản để loại bỏ hoàn toàn việc áp dụng một cách cảm tính.

[Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam]
       │
       ├─► Tài sản thông thường (Thông tư 32): Tiếp cận từ Thị trường, Chi phí, Thu nhập
       │
       ├─► Doanh nghiệp (Thông tư 36): Giá trị sổ sách, Chiết khấu dòng tiền (DCF), P/E, P/B
       │
       ├─► Tài sản vô hình (Thông tư 37): Thương hiệu, Bằng sáng chế, Lợi thế thương mại
       │
       └─► Bất động sản (Thông tư 42): So sánh, Thặng dư, Thu nhập riêng biệt cho đất đai

Cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập (Thông tư số 32)

Đây là ba chân kiềng cốt lõi trong phương pháp luận. Quy định mới yêu cầu các thẩm định viên phải thực hiện khảo sát thị trường thực tế với ít nhất 3 tài sản so sánh có giao dịch thành công hoặc đang được chào mua/chào bán công khai trên thị trường có đặc điểm tương đồng. Khái niệm “tài sản ảo” hay các thông tin giao dịch không có chứng cứ xác thực hoàn toàn bị loại bỏ khỏi hồ sơ thẩm định.

Chuẩn mực thẩm định giá doanh nghiệp (Thông tư số 36)

Quy định rất chi tiết cách áp dụng phương pháp tài sản (dựa trên việc đánh giá lại toàn bộ tài sản dòng của doanh nghiệp) và các phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF, FCFE, FCFF). Đối với năm 2026, trong bối cảnh các doanh nghiệp công nghệ và startup phát triển mạnh, việc chuẩn hóa tỷ suất chiết khấu và tốc độ tăng trưởng vĩnh viễn được yêu cầu phải lập luận dựa trên số liệu thống kê vĩ mô của Tổng cục Thống kê hoặc các tổ chức tài chính uy tín.

Chuẩn mực thẩm định giá tài sản vô hình (Thông tư số 37)

Tài sản vô hình (thương hiệu, bằng sáng chế, quyền sở hữu trí mác, lợi thế thương mại) từ trước đến nay luôn là mảng khó và dễ xảy ra tranh chấp. Quy định năm 2026 yêu cầu phân tách rõ ràng thu nhập do tài sản vô hình mang lại so với tổng thu nhập của doanh nghiệp, ứng dụng phương pháp “tiền bản quyền miễn trừ” hoặc “lợi nhuận vượt trội” một cách nghiêm ngặt.

Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản (Thông tư số 42)

Đặc biệt lưu ý sự đồng bộ với Luật Đất đai. Khi xác định giá trị bất động sản, thẩm định viên phải tách bạch rõ ràng giữa giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ khảo sát địa chính, quy hoạch chi tiết 1/500 và nghĩa vụ tài chính đất đai bắt buộc phải được trích lục rõ ràng trong Báo cáo kết quả thẩm định giá.

5. Quy Định Khắt Khe Về Thu Thập Thông Tin Và Lập Hồ Sơ Thẩm Định Giá

Thông tư số 31/2024/TT-BTC về thu thập và phân tích thông tin được xem là “thước đo” tính trung thực của một chứng thư thẩm định giá. Trong năm 2026, hoạt động thanh tra, kiểm tra chuyên ngành của Bộ Tài chính tập trung sâu vào nội dung này:

• Tính chính danh của nguồn dữ liệu: Thẩm định viên phải chịu trách nhiệm xác minh nguồn tin. Các thông tin lấy từ Internet phải được chụp màn hình, lưu vết (URL, thời gian thu thập) và đưa vào phụ lục hồ sơ.

• Lưu trữ hồ sơ: Hồ sơ thẩm định giá (bao gồm cả bản cứng và dữ liệu số) phải được lưu trữ tối thiểu 10 năm tại doanh nghiệp. Hồ sơ phải thể hiện toàn bộ quá trình từ khâu tiếp nhận yêu cầu, khảo sát thực địa, tính toán bảng biểu cho đến khi phát hành chứng thư. Nếu hồ sơ không chứng minh được tính logic của kết quả, doanh nghiệp sẽ bị xử phạt nặng ngay cả khi kết quả định giá không làm thất thoát tài sản.

6. Thay Đổi Lớn Về Thẩm Quyền Thanh Tra Và Xử Lý Vi Phạm

Luật Giá sửa đổi năm 2025 mang đến một cải cách mang tính bước ngoặt nhằm thống nhất với Luật Thanh tra hiện hành:

Chuyển dịch chủ thể thực hiện thanh tra chuyên ngành về giá:

Luật mới đã chính thức bãi bỏ quyền thanh tra chuyên ngành về giá, thẩm định giá của Bộ Tài chính (Cục Quản lý Giá) tại khoản 13 Điều 14 Luật Giá 2023. Thay vào đó, thẩm quyền thực hiện hoạt động thanh tra trong lĩnh vực giá được chuyển giao toàn bộ sang Cơ quan thanh tra thực hiện chức năng thanh tra trong lĩnh vực giá (Thanh tra Bộ, Thanh tra Sở).

Sự thay đổi này phân định rõ ràng giữa cơ quan “vừa đá bóng vừa thổi còi”: Cục Quản lý Giá tập trung hoàn toàn vào việc xây dựng chính sách, quản lý chuẩn mực và cấp phép; trong khi công tác thanh tra, hậu kiểm, xử phạt được thực hiện độc lập bởi cơ quan Thanh tra chuyên trách. Điều này nâng cao tính khách quan và tăng cường áp lực thực thi pháp luật đối với các doanh nghiệp thẩm định giá trong năm 2026.

7. Tăng Cường Trách Nhiệm Pháp Lý Và Chế Tài Liên Đới

Quy định năm 2026 không còn ranh giới mập mờ cho những chứng thư “làm giá” theo yêu cầu của khách hàng. Trách nhiệm của các bên được phân định rõ:

8. Tầm Nhìn Và Định Hướng Phát Triển Ngành Thẩm Định Giá Đến Năm 2035

Hoạt động thẩm định giá năm 2026 không nằm ngoài dòng chảy của Chiến lược tiêu chuẩn quốc gia giai đoạn 2026 – 2035 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 876/QĐ-TTg ngày 15/5/2026.

Mục tiêu cốt lõi của ngành trong giai đoạn này là xây dựng hệ thống Tiêu chuẩn và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hiện đại, mở và tiệm cận hoàn toàn với Chuẩn mực Thẩm định giá Quốc tế (IVS). Việc ứng dụng công nghệ số như Trí tuệ nhân tạo (AI) trong phân tích dữ liệu bất động sản, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và tài sản công đang được Bộ Tài chính thúc đẩy mạnh mẽ nhằm giảm thiểu các sai sót mang tính chủ quan của con người.

Kết Luận

Những quy định mới nhất năm 2026 về thẩm định giá cho thấy một tư duy quản lý Nhà nước rất rõ ràng: Nới lỏng điều kiện gia nhập thị trường cho doanh nghiệp (cắt giảm thủ tục hành chính) nhưng Siết chặt chất lượng thực thi hành nghề của cá nhân thẩm định viên và Tăng cường tính độc lập, khách quan của hoạt động thanh tra.

Đối với các doanh nghiệp và thẩm định viên, năm 2026 không còn chỗ cho những phương thức làm việc hời hợt hay dựa vào mối quan hệ. Việc nắm vững cấu trúc 14 thông tư chuẩn mực mới và tuân thủ nghiêm ngặt đạo đức nghề nghiệp chính là con đường duy nhất để tồn tại và phát triển bền vững trong kỷ nguyên minh bạch hóa nền kinh tế.