Quy định thiếu đột phá, doanh nghiệp vẫn đau đầu vì giá đất

Doanh nghiệp “quay cuồng” vì giá đất

Trong khâu đầu tư, ẩn số lớn nhất với doanh nghiệp BĐS chính là việc xác định giá đất. Theo đó, việc không xác định được giá đất khiến dự án không thể tính tiền sử dụng đất để nộp về ngân sách, chưa thống nhất được phương án thu tiền sử dụng đất một lần hay hằng năm. Từ đó làm cho pháp lý dự án tiếp tục dở dang, dù chủ đầu tư đã giao dịch bán BĐS với hàng nghìn khách hàng.

Ông Phạm Đức Toản – CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Property – cho biết, trước năm 2022, với dự án 10ha doanh nghiệp nộp thuế khoảng tầm 100 tỉ đồng nhưng thời điểm hiện tại mức giá đã lên khoảng 350 tỉ đồng, thậm chí là 500 tỉ đồng. Địa phương định giá dựa trên dữ liệu là các giao dịch ở thời điểm thị trường “sốt”.

Tới thời điểm hiện tại, dù không có nhiều giao dịch nhưng giá đất vẫn neo cao. Do đó, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng không dám nhận đất hoặc tìm mọi cách để giãn tiêu độ giao đất vì sau khi giao đất 90 ngày phải tính thuế, nếu không nộp tính lãi phạt 0,03%/ngày.

Nhiều dự án BĐS tại địa phương khác cũng gặp tình trạng tương tự. Theo đó, dự án Khu dân cư Phú Thuận (tên thương mại là Lotus Residence) tại phường Phú Thuận, quận 7, TPHCM đang khốn khổ vì chờ tính tiền sử dụng đất. Sau khi nhận chuyển nhượng và hoàn tất các thủ tục theo quy định như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở… từ năm 2015, nhưng đến nay, chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư Anh Tuấn vẫn chưa thể triển khai tiếp do chưa được nộp tiền sử dụng đất.

Theo ông Dương Tuấn Tú – Tổng Giám đốc Công ty Anh Tuấn, vào thời điểm giao đất, TPHCM chưa xác định được số tiền sử dụng đất nên chủ đầu tư chưa có cơ sở để đóng theo quy định. Sau đó, doanh nghiệp đã nhiều lần nộp hồ sơ đến các sở, ngành liên quan với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án, nhưng 7 năm nay vẫn chưa được giải quyết.

Áp dụng quy định mới về xác định giá đất, còn nhiều lúng túng

Luật sư Phạm Thanh Tuấn – Chuyên gia Pháp lý BĐS cho biết, ngày 27.6.2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất nhằm cụ thể hóa các nội dung của Luật Đất đai 2024. Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất sẽ trở lên phổ biến hơn. Tuy nhiên, dự kiến bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng đến hết năm 2025.

Bên cạnh đó, việc thẩm định giá hay định giá BĐS theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi “đột phá”. Các phương pháp xác định giá đất cụ thể vẫn dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ).

Theo đó, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá; việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỉ lệ phần trăm (%) giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) – nhận định, Nghị định 71 ra đời trong bối cảnh Nghị định 12 của Chính phủ về định giá đất còn nhiều bất cập và không đáp ứng được yêu cầu của thị trường. Tuy nhiên, thực tế việc áp dụng của Nghị định 71 tại các địa phương còn hạn chế và lúng túng.

Theo Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định về định giá đất. Tuy nhiên, việc tư vấn định giá đất hiện nay có rất ít đơn vị thực hiện do tâm lý lo ngại, sợ sai. Trong bối cảnh như vậy, giải pháp an toàn cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị quy làm thất thoát ngân sách. Đây chính là mối nguy tiềm ẩn cho thị trường BĐS. Bởi khi giá đất đẩy lên cao, tiền đền bù và tiền sử dụng đất cũng tăng cao.

Trong chi phí tiền sử dụng đất bao gồm tiền bồi thường đền bù và tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đối với tiền sử dụng đất thường các ngân hàng có thể cho vay khoảng 60%. Trong trường hợp tiền đền bù phải tự chi trả, tiền sử dụng đất tăng cao thì 60% vay ngân hàng chỉ giải quyết được một phần, còn lại 40% doanh nghiệp phải tự chi trả. Tuy nhiên, phần tiền đền bù theo quy định mới cũng được đẩy lên sát với giá thị trường. Vì vậy, tiền đền bù sẽ rất lớn gây khó khăn đối với các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, giá đất tăng cao còn khiến giá bán BĐS cũng tăng mạnh, điều này làm giảm sức mua của người dân. Trong trường hợp dự án bán chậm, không thu hồi được vốn, doanh nghiệp phải vay ngân hàng thời gian dài và số tiền bỏ ra rất lớn. Đây chính là rủi ro mà các doanh nghiệp BĐS phải đối mặt.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, các cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương cần phải đưa ra khung giá hợp lý và cần có lộ trình phù hợp. Để quá trình giá đất tiệm cận với giá thị trường không gây “sốc” cho người dân và doanh nghiệp.