Định giá đất chậm khiến nhiều dự án bất động sản ở TPHCM gặp khó

TPHCM là một trong những địa phương rốt ráo nhất trong việc giải quyết khó khăn cho các dự án bất động sản trên địa bàn thời gian qua. Tuy nhiên, cho tới nay, hàng trăm bộ hồ sơ xin xác nhận việc xác định giá đất vẫn chưa thể giải quyết do các cơ quan chức năng không tìm được đơn vị thẩm định giá đất, cho dù phát thư mời tới… vài chục lần.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trên địa bàn hiện có hơn 150 dự án phải ngừng triển khai, trong đó, có tới 60 – 70% dự án bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

Việc xác định giá đất gặp khó khăn chủ yếu nằm ở khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất khi những đơn vị tư vấn này từ chối tham gia, do tại thời điểm đó, việc thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất rất hạn chế, có những trường hợp hầu như không thu thập được.

Báo cáo từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cũng cho thấy, toàn thành phố có gần 100 doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá. Tuy nhiên, khi rà soát, chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp còn hoạt động công tác thẩm định giá đất. Rất nhiều hồ sơ bị ngưng trệ bởi không thuê được đơn vị tư vấn, thậm chí có nhiều trường hợp tìm kiếm “đỏ mắt” vẫn không thuê được. Điều này làm cho quá trình xác định giá đất kéo dài nhiều năm, đến nay vẫn chưa xử lý được.

Chủ đầu tư một dự án nhà ở tại Quận 7 đang có dự án bị “tắc” ở khâu tính tiền sử dụng đất, bức xúc cho biết, dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Muốn chuyển nhượng để xoay dòng tiền cũng không được. Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.

LS Nguyễn Đăng Tư, Đoàn Luật sư TPHCM nêu quan điểm cho rằng, Nghị định số 71/2024 được đưa ra đã quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và chiết trừ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn do việc thu thập thông tin vẫn còn nhiều rào cản, thị trường chưa có sự minh bạch về số liệu giao dịch.

“Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập hay phương pháp chiết trừ. Ngoài ra, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp”, LS Nguyễn Đăng Tư nêu quan điểm.