Đề xuất bỏ phương pháp thặng dư định giá đất

Sáng 15/1, tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội thảo luận lần cuối về dự thảo Luật Đất đai trước khi biểu quyết thông qua sau ba ngày nữa.

Dự thảo trình Quốc hội nêu bốn phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Chính phủ sẽ quy định phương pháp định giá đất khác, sau khi Thường vụ Quốc hội đồng ý. Nguyên tắc định giá đất là theo thị trường.

Phương pháp thặng dư được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng tối đa công trình).

Góp ý vào điều luật này, bà Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Phó chủ tịch Liên đoàn Lao động Bình Dương) kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư khỏi dự thảo luật.

Lý do là dù có nhiều phương pháp định giá đất nhưng cần cho ra kết quả tương đồng. Phương pháp thặng dư được thực hiện dựa trên giả định và ước tính, “nên tính khả thi và sát thực tế không cao”.

“Dù giá trị thửa đất có thể tăng theo thời gian do lịch sử, hoạt động thương mại, nhưng nếu xác định giá đất lúc nào cũng tăng là không hợp lý. Giá đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp yếu tố bất lợi”, bà Trân phản biện và dẫn chứng, hiện nay thị trường bất động sản đóng băng thì phương pháp định giá thặng dư không đo lường được những rủi ro tác động đến nền kinh tế.

Phương pháp thặng dư dựa trên giả định, nên cách thức thực hiện phức tạp, không chắc chắn, thiếu chính xác, sai số lớn. Cùng một thửa đất, nếu thay đổi chỉ tiêu trong giả định sẽ dẫn đến thay đổi giá thửa đất đó. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc trong định giá đất cụ thể thời gian qua, bởi cách hiểu khác nhau trong hoàn cảnh khác nhau, theo bà Trân.

Từ năm 2014, Chính phủ cho phép áp dụng phương pháp thặng dư định giá đất, nhưng thực tiễn áp dụng còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Các yếu tố giả định để tính toán giá đất theo phương pháp này còn chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức cụ thể, dẫn đến khó khăn khi thực hiện.

Thuyết minh dự án đầu tư là một trong những tài liệu quan trọng, cơ sở để xác định số liệu trong phương pháp thặng dư, nhưng các thuyết minh dự án hiện nay còn sơ sài, thiếu số liệu.

“Khi chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, thị trường bất động sản thì bỏ bớt một phương pháp định giá đất là cần thiết, để không gây ách tắc. Nếu giữ lại phương pháp thặng dư trong luật cần có van khóa để kiểm soát tính chính xác của kết quả”, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân nêu quan điểm.

Tán thành quan điểm nêu trên, Phó chủ tịch tỉnh Quảng Trị Hà Sỹ Đồng cũng đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên so sánh trực tiếp sẽ chính xác hơn.

Ông Đồng cũng đề nghị không quy định địa phương xây dựng bảng giá đất hàng năm bởi “nếu như vậy thì quanh năm đi làm giá đất”.

Đại biểu đoàn Quảng Trị đề nghị quy định như luật hiện hành là địa phương công bố bảng giá đất 5 năm một lần, khi thị trường biến động sẽ dùng hệ số điều chỉnh. “Năm nào cũng làm bảng giá đất mới thì phải có tổ nghiên cứu riêng, bởi ban hành văn bản quy phạm pháp luật tốn rất nhiều thời gian”, ông nói.

Giữa năm 2023, khi Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất và Dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, đã bỏ phương pháp thặng dư, chiết trừ.

Tuy nhiên, sau đó Liên đoàn Công nghiệp Thương mại Việt Nam (VCCI) đề nghị chưa nên bỏ phương pháp này, bởi sẽ gây khó khăn cho định giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, giữ lại phương pháp thặng dư.

Sau phiên thảo luận sáng nay, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội xem xét thông qua ngày 18/1.

Theo vnexpress.net

Tác giả :Viết Tuân