Thẩm định giá khác Định giá như thế nào?

(TĐGTS Thẩm định giá khác Định giá như thế nào?)– Thẩm định giá và định giá là hai khái niệm được rất nhiều người quan tâm trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Hiện nay có rất nhiều người chưa hiểu sâu về hai định nghĩa này.

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Thẩm định giá theo Điều 4 pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.

Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.

Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi.

Trong nền kinh tế thị trường thẩm định giá và định giá được thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:

1. Khái niệm

1.1. Thẩm định giá

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Theo Luật giá 2012

1.2. Định giá

Định giálà việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.

2. Bản chất, mục đích định giá và thẩm định giá

2.1. Bản chất

Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn.

2.2. Mục đích

Định giá tài sản mục đích để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Mục đích Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản,…

3. Nguyên tắc

Định giá tài sản phải bảo đảm nguyên tắc:

• Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá ;
• Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

• Bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và chủ trương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ.
• Kịp thời điều chỉnh giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi.

Thẩm định giá theo nguyên tắc:

• Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ;
• Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá ;
• Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá ;
• Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.

4. Phương pháp định giá và phương pháp thẩm định giá

Định giá: theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập;…

• Các bộ, cơ quan ngang bộ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp định giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của mình.

Thẩm định giá : khi tiến hành thẩm định giá tài sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ tài chính ban hành về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể như sau:

• Cách tiếp cận từ thị trường Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 08: Phương pháp so sánh;
• Cách tiếp cận từ chi phí Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09: Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế;
• Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp
• Cách tiếp cận hỗn hợp được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.: Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư

Bộ tài chính ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hướng dẫn các doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện.

5. Chủ thể thực hiện

Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.

Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện, thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá.

Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.

6. Quyền

6.1. Thẩm định giá

Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá:

a) Cung cấp dịch vụ thẩm định giá;

b) Nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng;

c) Thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;

d) Đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài;

đ) Tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật;

e) Yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá;

g) Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng;

h) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

6.2. Định giá

Chính phủ quy định:

a) Khung giá đất;

b) Khung giá cho thuê mặt nước;

c) Khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.

Thủ tướng Chính phủ quy định khung giá của mức giá bán lẻ điện bình quân, cơ chế điều chỉnh giá và cơ cấu biểu giá bán lẻ điện.

Bộ trưởng Bộ Tài chính, các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá hàng hóa, dịch vụ quy định tại Điều 19 của Luật này theo sự phân công, phân cấp của Chính phủ.

Cơ quan, cá nhân quyết định định giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá chịu trách nhiệm về quyết định của mình trước pháp luật.