Giá bất động sản đã xuất hiện những nhịp điều chỉnh, nhưng chuyên gia cho rằng, người mua không nên chỉ nhìn vào mức giảm để “bắt đáy”, mà phải nhìn giá trị thực và khả năng chịu đựng dòng tiền.

Không ai biết chính xác đâu là đáy

Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh rõ rệt. Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương giảm so với quý trước, trong khi một số phân khúc đất nền, biệt thự, nhà mặt phố cũng chịu áp lực điều chỉnh.

Tuy nhiên, tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức ngày 15/10, các chuyên gia cho rằng việc giá giảm chưa đồng nghĩa thị trường đã chạm đáy. Khoảng cách giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế vẫn là vấn đề cần theo dõi.

PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế phân tích, lãi suất cao đang làm suy yếu sức mua và thanh khoản. Trong khi đó, giá chào bán có thể vẫn neo cao bởi chi phí đất đai, xây dựng và tài chính, cũng như tâm lý không muốn bán dưới mức kỳ vọng.

PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam.

Điều này khiến quá trình điều chỉnh giá có thể không diễn ra ngay lập tức và đồng đều trên toàn thị trường. Với người mua, vì thế, câu hỏi quan trọng không đơn thuần là “giá đã giảm bao nhiêu”, mà là mức giá hiện tại đã tương xứng với giá trị tài sản hay chưa.

Đừng cố mua đúng đáy

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường chạm đáy.

Với người mua nhà để ở, bà Hằng cho rằng không nên chờ đợi quá lâu chỉ với kỳ vọng mua được tài sản ở mức giá thấp nhất. Thay vào đó, cần xem xét giá hiện tại có phù hợp với giá trị thực, diễn biến giá trong những năm qua và khả năng tài chính của chính mình hay không.

Bà Hằng dẫn ví dụ một căn hộ 70 m2 từng có giá khoảng 3 tỷ đồng nhưng sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Người mua cần đánh giá liệu mức tăng đó có hợp lý so với diễn biến thị trường và giá trị thực của căn hộ. Nếu giá đã về mức hợp lý và tài sản đáp ứng đúng nhu cầu, người mua có thể cân nhắc xuống tiền.

Ngược lại, với người mua hoàn toàn vì mục tiêu đầu tư, chưa có nhu cầu sử dụng tài sản, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng có thể tiếp tục theo dõi thêm diễn biến thị trường.

Các chuyên gia tại Hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?”

“Đáy” phải đi cùng dòng tiền

Một trong những cảnh báo đáng chú ý tại hội thảo là giá tài sản giảm nhưng chi phí vốn tăng vẫn có thể khiến người mua rơi vào thế bất lợi.

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, tổng tiền gốc và lãi trả hàng tháng nên được kiểm soát trong khoảng 30 – 35% thu nhập thực tế của gia đình. Người mua cũng nên có khoản dự phòng đủ trang trải sinh hoạt và trả nợ ít nhất 6 tháng, tốt hơn là 9 – 12 tháng, đồng thời phải tính đến khả năng lãi suất tăng thêm 2 – 3 điểm phần trăm.

Ông Long đưa ra phép tính: Với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm, nếu lãi suất ở mức 10%/năm, số tiền trả hàng tháng khoảng 14,5 triệu đồng. Nếu lãi suất tăng lên 15%, khoản trả hàng tháng có thể lên khoảng 19,8 triệu đồng.

Như vậy, một căn nhà có thể rẻ hơn nhưng chưa chắc người mua đã “bắt được đáy” nếu phải đánh đổi bằng một khoản vay vượt sức chịu đựng.