Doanh thu là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá, đặc biệt đối với doanh nghiệp đang hoạt động, cơ sở kinh doanh, khách sạn, nhà hàng, trung tâm thương mại và các tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền.

Doanh thu không trực tiếp quyết định giá trị tài sản, nhưng là cơ sở quan trọng để đánh giá khả năng tạo thu nhập, tiềm năng sinh lời và mức độ hấp dẫn của tài sản trên thị trường. Mức độ ảnh hưởng phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá, loại tài sản, phương pháp thẩm định và chất lượng dữ liệu tài chính được sử dụng.

1. Doanh thu ảnh hưởng đến giá trị thẩm định giá như thế nào?

1. Phản ánh khả năng tạo thu nhập

Doanh thu ổn định và có xu hướng tăng có thể cho thấy doanh nghiệp có thị trường tốt, tệp khách hàng bền vững và khả năng duy trì hoạt động. Đây là cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai, từ đó hỗ trợ xác định giá trị doanh nghiệp hoặc tài sản tạo thu nhập.

2. Tác động thông qua lợi nhuận và dòng tiền

Doanh thu cao chưa chắc đồng nghĩa với giá trị cao. Nếu chi phí vận hành, chi phí nguyên vật liệu, lãi vay hoặc các khoản phải thu tăng mạnh, lợi nhuận và dòng tiền có thể suy giảm. Vì vậy, thẩm định viên cần phân tích đồng thời doanh thu, biên lợi nhuận, chi phí và dòng tiền thực tế.

3. Ảnh hưởng đến giá trị tài sản tạo thu nhập

Đối với khách sạn, tòa nhà cho thuê, trung tâm thương mại hoặc cơ sở kinh doanh, doanh thu từ khai thác tài sản giúp đánh giá khả năng sinh lời. Khi doanh thu tăng bền vững và các yếu tố khác không đổi, giá trị tài sản có thể tăng theo thu nhập kỳ vọng.

4. Tác động đến mức độ rủi ro

Doanh thu biến động mạnh, phụ thuộc vào một vài khách hàng hoặc suy giảm liên tục có thể làm tăng rủi ro kinh doanh. Điều này ảnh hưởng đến dự báo dòng tiền, tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu và cuối cùng có thể làm giảm giá trị ước tính.

2. Doanh thu ảnh hưởng khác nhau theo từng phương pháp thẩm định giá

Theo các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, cách thức xem xét doanh thu phụ thuộc vào phương pháp được lựa chọn.

Lưu ý: Không nên sử dụng doanh thu làm căn cứ duy nhất để kết luận giá trị tài sản hoặc doanh nghiệp. Việc lựa chọn phương pháp phải phù hợp với loại tài sản, cơ sở giá trị và thông tin có thể thu thập được.

3. Ví dụ thực tế: Doanh thu tăng có làm giá trị tăng không?

Giả sử hai cơ sở kinh doanh có cùng quy mô tài sản, nhưng kết quả kinh doanh khác nhau:

Mặc dù cơ sở B có doanh thu cao hơn 50%, lợi nhuận lại thấp hơn cơ sở A. Nếu mức lợi nhuận này phản ánh đúng khả năng hoạt động bền vững, cơ sở A có thể được đánh giá cao hơn khi áp dụng phương pháp dựa trên thu nhập, tùy thuộc vào rủi ro và các yếu tố liên quan.

Ví dụ này cho thấy doanh thu cao không đồng nghĩa với giá trị thẩm định giá cao. Điều quan trọng là doanh thu có chuyển hóa thành lợi nhuận và dòng tiền bền vững hay không.

4. Thẩm định viên cần kiểm tra những gì về doanh thu?

Khi thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp hoặc tài sản tạo thu nhập, cần xem xét:

• Tính chính xác: Đối chiếu doanh thu trên báo cáo tài chính, hóa đơn, hợp đồng và chứng từ liên quan.

• Tính ổn định: Phân tích doanh thu qua nhiều kỳ, tốc độ tăng trưởng và tính mùa vụ.

• Chất lượng doanh thu: Xem xét khoản phải thu, doanh thu chưa thu được tiền, giao dịch với bên liên quan và các khoản doanh thu bất thường.

• Khả năng sinh lời: Đánh giá chi phí, biên lợi nhuận và dòng tiền hoạt động.

• Triển vọng tương lai: Xem xét thị trường, khách hàng, năng lực cạnh tranh và các rủi ro có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.

Các nội dung này giúp thẩm định viên xây dựng giả định hợp lý, hạn chế việc đánh giá quá cao hoặc quá thấp giá trị tài sản. Đối với thẩm định giá doanh nghiệp, chuẩn mực hiện hành cũng yêu cầu xem xét kết quả các năm gần nhất và loại trừ những yếu tố bất thường khi ước tính thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường.

5. Kết luận

Doanh thu có thể ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thẩm định giá, đặc biệt khi áp dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp so sánh dựa trên các tỷ số doanh thu. Tuy nhiên, giá trị thẩm định còn phụ thuộc vào lợi nhuận, dòng tiền, tài sản, rủi ro, điều kiện thị trường và mục đích thẩm định giá.

Để có kết quả khách quan, thẩm định viên cần phân tích doanh thu trong mối quan hệ với toàn bộ tình hình tài chính và khả năng tạo ra lợi ích kinh tế của tài sản, thay vì chỉ căn cứ vào quy mô doanh thu.