Khi chuẩn bị bán nhà hoặc đất, câu hỏi được nhiều người quan tâm nhất là nên bán với mức giá bao nhiêu để vừa nhanh bán, vừa không bị thiệt. Nếu đưa ra mức giá quá thấp, chủ sở hữu có thể mất đi một khoản giá trị đáng kể. Ngược lại, nếu giá bán cao hơn mặt bằng thị trường, bất động sản sẽ khó tiếp cận người mua và thời gian giao dịch kéo dài.

Trên thực tế, các doanh nghiệp thẩm định giá, đơn vị môi giới bất động sản hoặc ngân hàng thường sử dụng nhiều phương pháp chuyên môn để xác định giá trị tài sản. Tuy nhiên, người bán hoàn toàn có thể tự thẩm định giá nhà đất để có mức giá tham khảo trước khi quyết định giao dịch.

Bài viết dưới đây của Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội sẽ hướng dẫn cách tự định giá bất động sản theo phương pháp phổ biến và những lưu ý quan trọng giúp bạn đưa ra mức giá sát với thị trường.

Tự thẩm định giá nhà đất là gì?

Tự thẩm định giá nhà đất là quá trình chủ sở hữu sử dụng thông tin thị trường, đặc điểm của bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị để ước tính giá bán hợp lý tại thời điểm giao dịch.

Đây chỉ là mức giá tham khảo và không thay thế Chứng thư thẩm định giá trong các trường hợp pháp luật yêu cầu như vay vốn ngân hàng, góp vốn doanh nghiệp, giải quyết tranh chấp hoặc thi hành án.

Khi nào nên tự định giá nhà đất?

Bạn có thể tự định giá khi:

• Chuẩn bị bán nhà hoặc đất.

• Muốn biết giá trị tài sản trước khi thương lượng.

• Tham khảo giá trước khi làm việc với môi giới.

• Xem xét có nên đầu tư hoặc chuyển nhượng tài sản hay không.

Phương pháp so sánh trực tiếp – Cách định giá nhà đất phổ biến nhất

Phương pháp so sánh trực tiếp là cách được sử dụng rộng rãi trong thị trường bất động sản Việt Nam. Nguyên tắc là so sánh tài sản của bạn với những bất động sản tương đồng đã giao dịch thành công trong cùng khu vực.

Cần lựa chọn bất động sản so sánh như thế nào?

Nên ưu tiên các bất động sản có đặc điểm gần giống nhất với tài sản của bạn:

Tìm thông tin ở đâu?

Bạn có thể tham khảo:

• Sàn giao dịch bất động sản.

• Website đăng tin mua bán nhà đất.

• Văn phòng môi giới tại địa phương.

• Giá giao dịch thực tế từ người dân trong khu vực.

Lưu ý, giá rao bán thường cao hơn giá giao dịch thực tế, vì vậy cần điều chỉnh để phản ánh đúng thị trường.

Lưu ý 1: Vị trí là yếu tố quyết định giá trị nhà đất

Trong thẩm định giá bất động sản, vị trí luôn là yếu tố quan trọng nhất. Hai căn nhà có diện tích giống nhau nhưng khác vị trí có thể chênh lệch giá hàng tỷ đồng.

Có thể chia vị trí thành 4 nhóm phổ biến

Thông thường, nhà mặt tiền hoặc đường lớn có giá trị cao hơn nhờ khả năng kinh doanh và tính thanh khoản tốt.

Những yếu tố vị trí cần xem xét thêm

• Khoảng cách đến đường lớn.

• Chiều rộng mặt tiền.

• Hướng nhà.

• Mức độ ngập nước.

• Gần trường học, bệnh viện, chợ hay trung tâm thương mại.

Lưu ý 2: Tham khảo bảng giá đất và giá thị trường

Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành là căn cứ quản lý nhà nước, nhưng không phản ánh đầy đủ giá mua bán thực tế.

Nên kết hợp hai nguồn dữ liệu

Người bán nên ưu tiên khảo sát giá thị trường trong khu vực thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất.

Lưu ý 3: Xác định đúng loại nhà để tính giá trị xây dựng

Ngoài giá trị đất, phần công trình xây dựng cũng chiếm tỷ trọng lớn.

Một số loại nhà phổ biến

Giá trị xây dựng sẽ khác nhau giữa từng loại nhà nên không thể áp dụng cùng một đơn giá.

Lưu ý 4: Tính khấu hao theo tuổi đời của ngôi nhà

Nhà xây dựng càng lâu thì giá trị phần công trình càng giảm do hao mòn tự nhiên.

Các yếu tố ảnh hưởng đến khấu hao

• Năm xây dựng.

• Năm sửa chữa gần nhất.

• Kết cấu công trình.

• Chất lượng bảo trì.

• Mức độ xuống cấp.

Ví dụ, hai căn nhà cùng diện tích nhưng một căn xây mới và một căn đã sử dụng hơn 15 năm sẽ có giá trị phần xây dựng khác nhau đáng kể.

Lưu ý 5: Diện tích và hình dạng thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán

Không chỉ diện tích lớn hay nhỏ, hình dạng thửa đất cũng tác động đến giá trị.

Những yếu tố cần xem xét

• Chiều ngang mặt tiền.

• Chiều sâu đất.

• Đất vuông vức hay méo.

• Có nở hậu hay tóp hậu.

• Có nhiều mặt tiền hay không.

Những thửa đất vuông vức, mặt tiền rộng thường có tính thanh khoản cao hơn.

Lưu ý 6: Kiểm tra pháp lý trước khi định giá

Một bất động sản có pháp lý rõ ràng thường có giá cao hơn tài sản còn vướng thủ tục.

Hồ sơ cần kiểm tra

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

• Quy hoạch sử dụng đất.

• Lộ giới, hành lang bảo vệ.

• Thế chấp hoặc tranh chấp (nếu có).

Nếu tài sản thuộc diện quy hoạch hoặc chưa hoàn thiện pháp lý thì giá trị thị trường có thể bị giảm.

Lưu ý 7: Yếu tố thị trường và thời điểm bán nhà

Giá bất động sản luôn biến động theo thị trường.

Các yếu tố thị trường cần theo dõi

• Cung và cầu khu vực.

• Hạ tầng giao thông mới.

• Quy hoạch đô thị.

• Lãi suất vay mua nhà.

• Tình hình kinh tế.

Một khu vực có dự án hạ tầng mới hoặc tuyến đường lớn đi qua thường có mức tăng giá nhanh hơn mặt bằng chung.

Công thức tham khảo để tự ước tính giá nhà

Bạn có thể tham khảo cách tính đơn giản:

Trong đó:

Đây chỉ là phương pháp tham khảo và cần điều chỉnh theo từng tài sản cụ thể.

Khi nào nên thuê công ty thẩm định giá nhà đất?

Bạn nên thuê đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp trong các trường hợp:

• Vay vốn ngân hàng bằng nhà đất.

• Góp vốn bằng bất động sản.

• Chuyển nhượng tài sản doanh nghiệp.

• Giải quyết tranh chấp, ly hôn, thừa kế.

• Thi hành án hoặc mua sắm công.

• Xác định giá trị tài sản phục vụ kế toán và tài chính.

Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội thực hiện thẩm định giá nhà ở, đất ở, căn hộ, biệt thự, nhà xưởng, đất thương mại, đất dự án… theo Luật Giá 2023, Nghị định 85/2024/NĐ-CP và Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, phát hành Chứng thư thẩm định giá có giá trị pháp lý trên toàn quốc.

Những sai lầm thường gặp khi tự định giá nhà đất

FAQ – Câu hỏi thường gặp về thẩm định giá nhà đất

Tự thẩm định giá nhà có chính xác không?

Có thể cho kết quả tham khảo nếu sử dụng dữ liệu giao dịch thực tế và so sánh đúng với bất động sản tương đồng.

Giá rao bán trên website có phải giá thị trường không?

Không. Đây thường là giá chào bán và có thể cao hơn giá giao dịch thực tế sau thương lượng.

Bảng giá đất của Nhà nước có phải giá bán nhà đất không?

Không. Bảng giá đất phục vụ quản lý nhà nước và nghĩa vụ tài chính, còn giá thị trường được xác định theo giao dịch thực tế tại thời điểm định giá.

Khi bán nhà có cần chứng thư thẩm định giá không?

Không bắt buộc trong giao dịch dân sự thông thường, nhưng chứng thư thẩm định giá rất hữu ích khi các bên cần một giá trị khách quan hoặc khi ngân hàng, tòa án hay cơ quan nhà nước yêu cầu.

Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội có thẩm định giá nhà đất trên toàn quốc không?

Có. Công ty cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản cho cá nhân, doanh nghiệp, ngân hàng và cơ quan nhà nước trên phạm vi toàn quốc.

Kết luận

Tự thẩm định giá nhà đất là bước quan trọng giúp người bán xác định mức giá phù hợp trước khi đưa tài sản ra thị trường. Muốn định giá sát thực tế, cần kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp, đánh giá vị trí, diện tích, loại nhà, tuổi công trình, pháp lý và biến động thị trường. Đối với những trường hợp cần giá trị pháp lý hoặc phục vụ vay vốn, góp vốn, tranh chấp hay thi hành án, nên lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện để phát hành Chứng thư thẩm định giá theo quy định hiện hành.