Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam mới nhất: Nội dung, Quy trình và Phương pháp áp dụng

Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam là nền tảng pháp lý quan trọng định hướng toàn bộ hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam. Các tiêu chuẩn này được xây dựng và cập nhật đồng bộ theo Luật Giá, quy định rõ nguyên tắc nghề nghiệp, quy trình thực hiện, phương pháp định giá cũng như hướng dẫn áp dụng đối với từng loại tài sản.

Việc tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn không chỉ giúp doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên thực hiện đúng quy định pháp luật mà còn đảm bảo kết quả thẩm định có tính khách quan, minh bạch và được các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp chấp nhận.

1. Tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp và nguyên tắc thẩm định giá

Đạo đức nghề nghiệp là yêu cầu bắt buộc đối với mọi thẩm định viên về giá. Đây là nền tảng đảm bảo chất lượng dịch vụ và uy tín của nghề thẩm định giá.

Một thẩm định viên khi hành nghề phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Độc lập trong quá trình thực hiện thẩm định.
• Khách quan khi đánh giá tài sản.
• Trung thực và chính trực trong việc thu thập, xử lý thông tin.
• Có đủ năng lực chuyên môn và kinh nghiệm.
• Bảo mật thông tin của khách hàng.
• Hành nghề chuyên nghiệp, tuân thủ quy định của pháp luật.

Những nguyên tắc này giúp hạn chế xung đột lợi ích, nâng cao độ tin cậy của chứng thư thẩm định giá và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

2. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá

Một trong những nội dung quan trọng của hệ thống tiêu chuẩn là xác định đúng cơ sở giá trị trước khi tiến hành thẩm định.

Giá trị thị trường

Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm thẩm định, được hình thành giữa bên mua và bên bán có đầy đủ thông tin, tự nguyện giao dịch và không chịu bất kỳ sự ép buộc nào trong điều kiện thị trường bình thường.

Đây là cơ sở giá trị được sử dụng phổ biến nhất hiện nay.

Giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là giá trị được xác định theo các mục đích đặc biệt, không phản ánh mức giá giao dịch phổ biến trên thị trường.

Một số loại giá trị phi thị trường gồm:

• Giá trị đầu tư.
• Giá trị sử dụng đặc biệt.
• Giá trị thanh lý.
• Giá trị bảo hiểm.
• Giá trị đóng góp.
• Giá trị còn lại của tài sản.

Việc lựa chọn đúng cơ sở giá trị sẽ quyết định phương pháp định giá cũng như kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định.

3. Quy trình thẩm định giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

Mọi hoạt động thẩm định giá đều phải thực hiện theo quy trình thống nhất nhằm đảm bảo tính khoa học và khách quan.

Bước 1: Xác định tổng quan cuộc thẩm định

Ở giai đoạn này, thẩm định viên sẽ:

• Xác định tài sản cần thẩm định.
• Làm rõ mục đích thẩm định giá.
• Xác định thời điểm thẩm định.
• Xác định cơ sở giá trị.
• Xác định phạm vi công việc.

Đây là bước quan trọng giúp định hướng toàn bộ quá trình thực hiện.

Bước 2: Khảo sát và thu thập thông tin

Thẩm định viên tiến hành:

• Khảo sát thực tế tài sản.
• Kiểm tra hiện trạng sử dụng.
• Thu thập hồ sơ pháp lý.
• Thu thập dữ liệu giao dịch trên thị trường.
• Thu thập thông tin kinh tế, kỹ thuật và quy hoạch liên quan.

Nguồn dữ liệu càng đầy đủ thì kết quả thẩm định càng chính xác.

Bước 3: Phân tích thông tin

Sau khi thu thập dữ liệu, thẩm định viên tiến hành:

• Phân tích yếu tố pháp lý.
• Đánh giá hiện trạng tài sản.
• Phân tích thị trường.
• Phân tích yếu tố cung cầu.
• Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.

Việc phân tích kỹ lưỡng giúp lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhất.

Bước 4: Áp dụng phương pháp thẩm định giá

Tùy từng loại tài sản và mục đích định giá, thẩm định viên sẽ lựa chọn một hoặc nhiều phương pháp theo quy định của Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.

Bước 5: Xác định giá trị và lập báo cáo

Sau khi hoàn thành các bước phân tích, thẩm định viên sẽ:

• Xác định giá trị cuối cùng của tài sản.
• Lập Báo cáo kết quả thẩm định giá.
• Phát hành Chứng thư thẩm định giá theo đúng quy định.

Đây là tài liệu pháp lý thể hiện toàn bộ quá trình và kết quả thẩm định.

4. Ba cách tiếp cận thẩm định giá phổ biến

Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam quy định ba cách tiếp cận cơ bản được áp dụng trong hầu hết các cuộc thẩm định.

Việc lựa chọn cách tiếp cận phụ thuộc vào đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định và khả năng thu thập dữ liệu thị trường.

5. Tiêu chuẩn thẩm định giá đối với từng nhóm tài sản

Ngoài các quy định chung, hệ thống tiêu chuẩn còn hướng dẫn chi tiết việc áp dụng đối với từng loại tài sản.

Thẩm định giá bất động sản

Áp dụng cho:

• Quyền sử dụng đất.
• Nhà ở.
• Chung cư.
• Nhà xưởng.
• Công trình xây dựng.
• Trang trại.
• Dự án bất động sản.

Việc định giá phải xem xét đồng thời yếu tố pháp lý, quy hoạch, vị trí, hiện trạng và diễn biến của thị trường.

Thẩm định giá máy móc, thiết bị

Đối tượng bao gồm:

• Máy móc sản xuất.
• Dây chuyền công nghệ.
• Phương tiện vận tải.
• Thiết bị y tế.
• Thiết bị xây dựng.
• Thiết bị chuyên dùng.

Giá trị tài sản được xác định dựa trên tình trạng kỹ thuật, tuổi đời, công suất, mức hao mòn và khả năng khai thác.

Thẩm định giá tài sản vô hình

Nhóm tài sản này bao gồm:

• Nhãn hiệu.
• Bản quyền.
• Bằng sáng chế.
• Quyền sở hữu trí tuệ.
• Quyền khai thác tài nguyên.
• Lợi thế thương mại.
• Phần mềm.
• Giấy phép kinh doanh có giá trị.

Việc định giá tài sản vô hình thường sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập hoặc thị trường tùy từng trường hợp.

Thẩm định giá doanh nghiệp

Được áp dụng trong các trường hợp:

• Mua bán doanh nghiệp.
• Sáp nhập (M&A).
• Hợp nhất.
• Cổ phần hóa.
• Góp vốn.
• Chuyển nhượng cổ phần.
• Tái cấu trúc doanh nghiệp.

Quá trình định giá sẽ xem xét toàn bộ tài sản hữu hình, tài sản vô hình, dòng tiền, khả năng sinh lời và triển vọng phát triển của doanh nghiệp.

Thẩm định giá là gì ? Khái niệm, quy trình và phương pháp thẩm định giá 2026

Vai trò của Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

Việc ban hành và áp dụng thống nhất hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam mang lại nhiều lợi ích quan trọng:

• Chuẩn hóa hoạt động thẩm định giá trên phạm vi cả nước.
• Nâng cao tính minh bạch và khách quan trong xác định giá trị tài sản.
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
• Hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước trong công tác quản lý giá.
• Đáp ứng yêu cầu hội nhập với các chuẩn mực thẩm định giá quốc tế.
• Tạo niềm tin cho nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp khi sử dụng kết quả thẩm định giá.

Kết luận

Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam là cơ sở pháp lý và nghiệp vụ quan trọng đối với mọi hoạt động thẩm định giá. Từ các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp, quy trình thực hiện, phương pháp định giá đến hướng dẫn áp dụng cho từng loại tài sản đều được quy định chặt chẽ nhằm bảo đảm tính chính xác, khách quan và minh bạch của kết quả thẩm định.

Đối với doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên và các tổ chức, cá nhân có nhu cầu xác định giá trị tài sản, việc hiểu và tuân thủ đúng các tiêu chuẩn này không chỉ đáp ứng yêu cầu pháp luật mà còn góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ, giảm thiểu rủi ro và tạo dựng niềm tin trong mọi giao dịch kinh tế.