Về mặt lý thuyết, giá trị của một tài sản được định nghĩa là giá trị thực của bất động sản trong thời điểm hiện tại và lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Không giống như nhiều hàng hóa tiêu dùng được sử dụng nhanh chóng, lợi ích của bất động sản thường được nhận ra trong một thời gian dài. Do đó, ước tính giá trị của một tài sản phải xem xét các xu hướng kinh tế và xã hội, cũng như các biện pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và các điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố giá trị:
Định giá bất động sản là xác định giá trị của bất động sản.
Việc định giá bất động sản phụ thuộc vào việc thu thập dữ liệu có phương pháp. Dữ liệu cụ thể, bao gồm các chi tiết liên quan đến tài sản cụ thể và dữ liệu chung liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố và khu vực lân cận nơi có tài sản, được thu thập và phân tích để đi đến một giá trị. Có 5 phương pháp định giá bất động sản:
Phương pháp so sánh định giá bất động sản được sử dụng trong việc định giá nhà và đất của một gia đình. Đôi khi được gọi là cách tiếp cận dữ liệu thị trường, nó là ước tính giá trị thu được bằng cách so sánh một tài sản với các tài sản được bán gần đây với các đặc điểm tương tự. Những đặc tính tương tự được gọi là so sánh được , và để cung cấp một sự so sánh giá trị phải:
Nên có 3-4 đối tượng so sánh trong quá trình định giá bất động sản. Các yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn so sánh là kích thước, tính năng có thể so sánh và – có lẽ là hầu hết – vị trí, có thể có ảnh hưởng to lớn đến giá trị thị trường của một tài sản.
Tuy nhiên, vì không có hai bất động sản nào giống nhau hoàn toàn, nên việc định giá sẽ được thực hiện để tính đến các tính năng không giống nhau và các yếu tố khác sẽ ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:
Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì nó dựa vào giá thị trường.
Nhược điểm:
Định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập dựa trên mối quan hệ giữa “tỷ lệ hoàn vốn” mà nhà đầu tư yêu cầu và “thu nhập ròng” mà một tài sản tạo ra. Nó được sử dụng để ước tính giá trị của các tài sản tạo thu nhập như khu chung cư, tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm. Việc đánh giá bằng cách sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập có thể khá đơn giản khi tài sản chủ thể có thể được dự kiến sẽ tạo ra thu nhập trong tương lai và khi chi phí của nó có thể dự đoán và ổn định.
Công thức :
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
* Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm
* Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).
Ưu điểm: Dễ sử dụng, đơn giản,
Nhược điểm: Do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân nên việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp
Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí có thể được sử dụng để ước tính giá trị của các bất động sản đã được xây dựng/sửa chữa/cải thiện. Phương pháp này bao gồm các ước tính riêng biệt về giá trị của (các) bất động sản, có tính đến khấu hao. Các ước tính được cộng lại với nhau để tính giá trị của toàn bộ tài sản được cải thiện.
Công thức :
Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Nhược điểm:
Phương pháp 4: Định giá bất động sản thông qua lợi nhuận của bất động sản đó thu được (hay phương pháp hạch toán)
Định giá bất động sản thông qua lợi nhuận của bất động sản là phương pháp dựa vào sự phân tích về khả năng sinh lợi ước tính của bất động sản thông qua việc kinh doanh trừ đi tất cả các chi phí phát sinh trong quá trình kinh doanh. Số dư còn lại sẽ là thu nhập thực tế hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư.
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá các bất động sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu phim và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ bất động sản đó.
Công thức:
Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa
Ưu điểm: đơn giản dễ sử dụng.
Nhược điểm:
Định giá bất động sản thông qua thặng dư được xác định trên nguyên tắc giá trị hiện tại của bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ việc ước tính cho sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển, thường được áp dụng cho những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Công thức tính: Vtd=Vpt-Cpt
Ưu điểm: Áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
Nhược điểm:
Các bài viết trên blog được mình sưu tầm, tổng hợp từ nhiều nguồn, nhiều bài viết không tìm lại được tác giả, nếu có bất cứ thắc mắc, khiếu lại về bản quyền bài viết vui lòng liên hệ với mình theo số ĐT: 0929.17.27.86 , mình rất vui được tiếp nhận các thông tin phản hồi từ các bạn
Chi tiết về dịch vụ xin liên hệ:
CÔNG TY TNHH ĐỊNH GIÁ BẾN THÀNH – HÀ NỘI.
Trụ sở chính: Số 236 đường Cao Thắng, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Văn phòng: 781/C2 Lê Hồng Phong, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh.
Mã số thuế: 0314521370.
Điện thoại: 0909399961 - 0929.17.27.86.
Email: [email protected].
Website: https://thamdinh.com.vn